一線城市房租飆升暗藏利益鏈

源源不斷在支撐租金上漲外，還受房?jī)r(jià)、地價(jià)、中介等相關(guān)利益體鏈條影響。尤其是中介壟斷房源放大供需矛盾，哄抬價(jià)格是背后一大推手。專家建議，地方政府在堅(jiān)持商品房市場(chǎng)調(diào)控的同時(shí)，對(duì)租房市場(chǎng)加強(qiáng)管控，盤活存量，增加供應(yīng)，最大程度降低相關(guān)利益鏈對(duì)租金價(jià)格的擾動(dòng)。  困境  “夾心層”夢(mèng)斷高房租  位于北京三環(huán)邊魏公村小區(qū)的一套不到45平方米的兩居室，其中一間臥室面積不足8平方米，從門口望去，右邊靠墻放著一張單人床，左邊則是一張上下床鋪，中間的地上還鋪著涼席。小張說(shuō)，這間房是他和其他3個(gè)男生居住。而另一間面積稍大但也不到10平方米的房間，兩張1.2米寬的床拼在一起，由3個(gè)女生合住。  小張說(shuō)：“就是這樣一套房子，2010年每月租金3000元，2011年漲到3600元，去年漲到4200，現(xiàn)在已經(jīng)漲到5500元了，房東還說(shuō)我們住了好幾年，是老客戶，說(shuō)算照顧我們”。  “我們幾個(gè)是大學(xué)同學(xué)，有的因?yàn)樽x了研剛開(kāi)始工作，也有像我這樣工作了兩三個(gè)年頭。但這幾年我工資沒(méi)怎么見(jiàn)漲，房租倒快翻了倍?！毙堈f(shuō)，由于房租不斷上漲，他們這套房子的合租者也從最初的4個(gè)人增加到現(xiàn)在的7個(gè)人。  小張說(shuō)，生活在這樣擁擠得不像樣的屋子里，已經(jīng)毫無(wú)歸屬感，甚至覺(jué)得已經(jīng)無(wú)夢(mèng)可做。雖然小張的生活狀態(tài)并不能代表所有的租房者，但在北京等一線城市中并不少見(jiàn)。  曾在北京工作的小韓是一個(gè)IT白領(lǐng)，月入4500元“之前覺(jué)得在北京靠自己買房幾乎是癡人說(shuō)夢(mèng)，但現(xiàn)在不僅買不起，也租不起了?！毙№n介紹說(shuō)，他之前和同事合租一個(gè)兩居室，平均分?jǐn)傁聛?lái)個(gè)人月負(fù)擔(dān)租金1800元?！拔沂莻€(gè)男孩子，住所也沒(méi)有多挑剔，但就是這樣，雖然盡量節(jié)省著，但刨去吃飯、交通、通信和必要的人情費(fèi)用，已基本屬于"月光"狀態(tài)”。  “而現(xiàn)在的保障房都是針對(duì)低收入群體，像我們這樣的"夾心層"是沒(méi)有資格買的，公租房更是沒(méi)見(jiàn)過(guò)?！毙№n抱怨道。生活負(fù)擔(dān)過(guò)重的他已于5月離開(kāi)北京回到了內(nèi)蒙古老家，準(zhǔn)備公務(wù)員考試。  “房租高企使越來(lái)越多的年輕人選擇放棄背井離鄉(xiāng)、自由闖蕩的初衷，離開(kāi)了打拼多年的大都市?！弊》砍青l(xiāng)建設(shè)部政策研究中心綜合處處長(zhǎng)趙路興在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，房子對(duì)于每一個(gè)人來(lái)說(shuō)，不是消費(fèi)品，而是必備品，一個(gè)安身之處也是一個(gè)人的生存底線。  癥結(jié)  環(huán)環(huán)相扣的利益鏈條  趙路興指出，租房市場(chǎng)較購(gòu)房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)化程度較高，房租基本由供求關(guān)系決定?！坝捎谧夥啃枨笤丛床粩?，供給卻跟不上的一邊倒情形，使住房擁有者的提價(jià)主動(dòng)性一再提升”。  一線城市新增人口大部分都是急需住房的年輕人。數(shù)據(jù)顯示，2011年北京新增人口約60萬(wàn)人左右，而其中20至39歲的年輕人占比高達(dá)68%。  “房?jī)r(jià)門檻提高，住房需求卻相對(duì)集中，再加上限購(gòu)政策導(dǎo)致部分住房需求積壓在租賃市場(chǎng)，增加了需求人群數(shù)量，帶動(dòng)了房屋租金價(jià)格上漲。另外，房?jī)r(jià)持續(xù)加速上漲也導(dǎo)致住房擁有者對(duì)租金預(yù)期提高?！壁w路興說(shuō)。  以北京為例，在北京租房?jī)r(jià)格連續(xù)44個(gè)月上漲的同時(shí)，北京房?jī)r(jià)也從去年11月開(kāi)始連續(xù)10個(gè)月同比上漲。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2013年7月，北京新建商品住宅價(jià)格同比上漲18.3%，二手住宅價(jià)格也同比上漲15.3%。  土地方面“地王”頻出，也再度影響房?jī)r(jià)走勢(shì)。據(jù)了解，在北京農(nóng)展館地塊以高達(dá)7 .3萬(wàn)元每平方米的樓面價(jià)拍出后，該地塊區(qū)域內(nèi)多數(shù)開(kāi)發(fā)商都在醞釀重新定價(jià)，力爭(zhēng)上調(diào)項(xiàng)目售價(jià)。而二手房房主更是坐地起價(jià)，直接提高售賣價(jià)格。  值得注意的是，趙路興指出，除了房地產(chǎn)市場(chǎng)本身異動(dòng)的影響外，中介也對(duì)租房市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生較大影響。  日前，李明的房主就向他表示：“有中介給我電話說(shuō)周邊房子租房?jī)r(jià)格都在漲，有很多人都想租，我的這套房大概已漲到4500元，所以我提前和你說(shuō)一下，這房子租金最少也得4300元，如果覺(jué)得不合適你也可以不住?！本瓦@樣，供需矛盾被中介刻意放大后，李明的房租漲了700元，他不得不選擇換房。  對(duì)此，廣州一位中介人士告訴記者，我們有時(shí)候經(jīng)常會(huì)告知業(yè)主，周邊的租賃參考價(jià)格是多少，業(yè)主也比較愿意了解，看自己是不是租便宜了，這樣一來(lái)，整片區(qū)域租房?jī)r(jià)格就會(huì)提高不少。  房源被壟斷，價(jià)格被哄抬，事實(shí)上，中介從中的收益并不僅僅是多收這“三五斗”傭金，“現(xiàn)在中介的主營(yíng)業(yè)務(wù)包括一手樓盤銷售代理、二手房和租賃的中介，提高了房租，把你逼到買房，買房人多了，賣的價(jià)格還能更高，我們更加賺錢?！鄙鲜鲋薪槿耸扛嬖V記者。  “房?jī)r(jià)、地價(jià)、租價(jià)環(huán)環(huán)相扣，各有影響?！壁w路興表示，房屋租賃市場(chǎng)信息混亂、監(jiān)管難，趁機(jī)干擾市場(chǎng)價(jià)格也是房租上漲的重要原因。  治理  改善供求打破利益鏈條  “現(xiàn)階段承租者主要是由低收入者、外來(lái)務(wù)工人員以及大學(xué)畢業(yè)生等構(gòu)成。這意味著，房租快速上漲的最大受害者是低收入的租房者，因此，地方政府在堅(jiān)持購(gòu)房市場(chǎng)調(diào)控的同時(shí)，應(yīng)對(duì)租房市場(chǎng)加強(qiáng)管控，以避免城市"夾心層"居無(wú)住所?！壁w路興指出，穩(wěn)定房租比控房?jī)r(jià)更為迫切。  趙路興認(rèn)為，遏制房租連漲，關(guān)鍵是要改變賣方市場(chǎng)格局，增強(qiáng)租客的博弈能力。“一方面是盤活存量、增加供應(yīng)，另一方面則是加強(qiáng)管理?！?#8195; 供求關(guān)系改善是打破利益鏈條的關(guān)鍵，也可以最大程度降低利益鏈各環(huán)節(jié)對(duì)租金幅度的影響?！艾F(xiàn)階段，對(duì)于租房市場(chǎng)究竟有多少房源，多少需求沒(méi)有人能弄清楚，因此，應(yīng)建立一個(gè)統(tǒng)一的房源信息庫(kù)，了解房源數(shù)量，以更好的管理租房市場(chǎng)。”趙路興說(shuō)  的確，無(wú)論是政府還是大型機(jī)構(gòu)，都難以準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)出租賃房源的總量。據(jù)大型中介機(jī)構(gòu)滿堂紅客戶經(jīng)理周鋒估算，目前廣州可租售的房源大約280萬(wàn)套。按照廣州市政府出臺(tái)的《房屋租賃管理規(guī)定》，所有的房源都應(yīng)該執(zhí)行備案登記制度，但目前備案的房源非常有限。  武漢市住房保障和房屋管理局開(kāi)發(fā)市場(chǎng)處處長(zhǎng)劉震也表示，2010年，武漢對(duì)全市租賃房屋有過(guò)粗略摸底，總數(shù)大約為30多萬(wàn)套。截至2012年，武漢備案量也僅為7萬(wàn)套，不足總量的三分之一。  除加強(qiáng)房源備案管理外，行政指引也是有效方法之一。中國(guó)三產(chǎn)化、服務(wù)化學(xué)者賀有利指出，應(yīng)由住建部牽頭，各城市建立穩(wěn)定房租和房?jī)r(jià)工作責(zé)任制，保持城市住宅房租和房?jī)r(jià)穩(wěn)定，防止暴漲影響經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。  事實(shí)上，為解決租金價(jià)格連續(xù)上漲、租房信息混亂等問(wèn)題，青島市已計(jì)劃建立“房屋租賃指導(dǎo)租金”制度，即由政府主管部門根據(jù)市場(chǎng)租金價(jià)格水平，按照一定的調(diào)控方向和調(diào)控目標(biāo)制定房屋租賃指導(dǎo)價(jià)格。青島市國(guó)土資源和房屋管理局副局長(zhǎng)陳立新表示，指導(dǎo)租金并不是限制價(jià)格，也不是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格，市場(chǎng)租金可以根據(jù)指導(dǎo)租金上下浮動(dòng)，但是也不能偏離基準(zhǔn)線太遠(yuǎn)。   來(lái)自：百度樂(lè)居

二手房?jī)r(jià)高企 剛需買家被迫退市

一手新貨大致處于“空檔期”，貨量少、戶型偏大、價(jià)格高的局面未有實(shí)質(zhì)性改善，二手樓市始終能保持交投活躍，這也是重要因素之一。　　不過(guò)，二手交投也并未進(jìn)一步放量，主要受制于兩方面的因素：一是業(yè)主叫價(jià)始終高企，盤源明顯不足，尤其是中心區(qū)剛需盤源較缺。據(jù)悉，8月份業(yè)主心態(tài)強(qiáng)硬、叫價(jià)偏高、惜售、反價(jià)現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，盤源不足的情況仍然持續(xù)。二是房貸收緊的影響逐漸顯現(xiàn)，部分交易的節(jié)奏放緩。部分房貸的放款速度放緩，部分物業(yè)的評(píng)估價(jià)與實(shí)際交易價(jià)格差距拉大，也有部分業(yè)主要求買家增加首付或直接一次性付款。這在一定程度上提高了買家的購(gòu)房門檻，部分物業(yè)的交易因此受阻?！　『细恢脴I(yè)分析認(rèn)為，目前，二手買家有所分化，實(shí)力買家承接高價(jià)放盤物業(yè)；部分買家“向外走”，樓市“夾心層”增多。部分實(shí)力較強(qiáng)勁的剛需舊客，價(jià)格接受度有所提高，承接前期高價(jià)放盤的單位。由調(diào)查的情況看，按買家不同經(jīng)濟(jì)承接力，普遍接受的價(jià)格升幅集中在5%-10%不等。業(yè)主提價(jià)幅度超過(guò)10%，交易難度明顯加大，若超過(guò)20%，則大多淪為“無(wú)效盤”，鮮有人問(wèn)津?！　∫灿胁糠仲I家或因?qū)嶋H承接力不足或心理上無(wú)法接受，而“向外走”，或轉(zhuǎn)投其他低價(jià)的片區(qū)或降低面積、素質(zhì)要求，部分買家有所觀望，個(gè)別被迫退出二手樓市。據(jù)悉，這部分買家以實(shí)力有所不足的首置買家相對(duì)較多。　　總的來(lái)說(shuō)，由于二手物業(yè)價(jià)格高企，7、8月份入市的買家不少具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。受此影響，7、8月份中心六區(qū)二手物業(yè)的成交均價(jià)高達(dá)2.3萬(wàn)元/㎡，套均總價(jià)均接近200萬(wàn)，其中天河區(qū)成交單價(jià)接近2.9萬(wàn)元/㎡，套均總價(jià)接近300萬(wàn)。“賣一買一”的換房改善需求也呈逐月增多的態(tài)勢(shì)，據(jù)合富標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，8月份二手改善型需求的占比為28.4%，較上月的26.9%有所增加。　　從目前情況看，天河、越秀、海珠、原荔灣等中心市區(qū)的樓市“夾心階層”有逐漸增多態(tài)勢(shì)。這部分買家具有不錯(cuò)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但距離目標(biāo)物業(yè)的價(jià)格仍有一定距離，又不甘心降低物業(yè)的面積、素質(zhì)或地段要求。樓市“夾心層”的增加，主要與樓價(jià)不斷走高有關(guān)，也與部分買家未能及時(shí)出手有一定關(guān)系，但也從側(cè)面反映了廣州樓市的剛性自用購(gòu)房需求仍然龐大?！　≈行膮^(qū)樓價(jià)升幅達(dá)20%以上　　8月，中心市區(qū)二手樓價(jià)升幅較大，達(dá)20%以上；次中心地段及近郊升幅稍低，集中15%；遠(yuǎn)郊片區(qū)樓價(jià)升幅較小?！　∨c7月份比較，大部分區(qū)域以及板塊的價(jià)格均呈高位企穩(wěn)，小幅走高的態(tài)勢(shì)，環(huán)比升幅基本集中在1%-2%。不過(guò)，也有部分板塊的樓價(jià)升幅較大，如原東山板塊、海珠中心板塊、工業(yè)大道板塊、天河公園板塊以及原芳村板塊，環(huán)比升幅高達(dá)2.5%-5%?！　∨c2012年8月同期比較，天河、海珠、荔灣、越秀等“老四區(qū)”的升幅基本在20%左右；番禺、白云、黃埔、蘿崗等副中心區(qū)域的價(jià)格升幅集中在15%；花都區(qū)的升幅較小，約為10%。由板塊看，天河、海珠、荔灣、越秀等中心市區(qū)各板塊的價(jià)格同比升幅基本在20%左右，其中原東山區(qū)板塊、天河區(qū)的天河公園、東圃、天河北、海珠區(qū)的工業(yè)大道以及荔灣區(qū)的原芳村板塊，價(jià)格升幅較大，高達(dá)25%-30%。相對(duì)來(lái)說(shuō)，近郊及外圍板塊的價(jià)格升幅較小，集中在15%左右，如番禺、白云、黃埔、蘿崗四區(qū)的各板塊；升幅較小的板塊主要集中在花都區(qū)以及番禺的大石板塊、市橋板塊，升幅僅為10%左右。　　總的來(lái)說(shuō)，地段對(duì)物業(yè)價(jià)值的影響較為明顯。如天河、海珠、原荔灣、越秀等市區(qū)的價(jià)格高企，同比升幅也較大，大多在兩成以上；番禺、白云、黃埔、蘿崗等副中心及外圍地段的價(jià)格相對(duì)合理，升幅也相對(duì)較小，集中15%；花都、番禺大石、市橋等遠(yuǎn)郊地段的價(jià)格較低，升幅也較小，約為10%?！　∧戏饺?qǐng)?bào)記者 許蕾   來(lái)自：南方網(wǎng)

北京改造閑置鐵路 9條市郊鐵路連接11座新城

加緊制定，除了建設(shè)1000公里市區(qū)軌道交通，北京還將規(guī)劃1000公里市郊鐵路，涉及9條線路，可連接周邊11座新城。建成后，列車時(shí)速可提至160公里，距離最遠(yuǎn)的新城亦可實(shí)現(xiàn)1小時(shí)到達(dá)中心城。 　　據(jù)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，根據(jù)通行時(shí)間，有關(guān)部門對(duì)北京周邊新城做了幾個(gè)圈層的劃分：第一個(gè)圈層距離中心城在15公里范圍內(nèi)，出行時(shí)間為30分鐘；第二個(gè)圈層距離中心城在25公里左右，出行時(shí)間為45分鐘；第三個(gè)圈層距離中心城在60公里左右，希望達(dá)到1小時(shí)出行。 　　隸屬河北但與北京關(guān)系緊密的燕郊、廊坊、三河都屬于第三個(gè)圈層，也有望采用市郊鐵路的方式直通北京。上述負(fù)責(zé)人解釋說(shuō)，燕郊、廊坊等地距離北京較遠(yuǎn)，在60公里左右，如市郊鐵路運(yùn)行時(shí)速達(dá)到160公里左右，從這些地方到中心城設(shè)三四站就可以過(guò)來(lái)，可確保1小時(shí)內(nèi)到達(dá)中心城。 　　將改造利用閑置鐵路線 　　據(jù)市重大辦總工程師楊廣武透露，2020版市郊鐵路建設(shè)規(guī)劃是一種新的制式概念，重新規(guī)劃的線路將把北京周邊11座新城串聯(lián)起來(lái)。比如，2020版規(guī)劃中的S6線將串聯(lián)起順義、通州、亦莊、黃村、房山等新城，市郊鐵路線路還要與中心城地鐵線網(wǎng)銜接，方便乘客換乘。 　　據(jù)了解，目前北京既有從北京北站出發(fā)通往延慶的市郊鐵路S2線，還有規(guī)劃中從地鐵6號(hào)線西段終點(diǎn)站通往門頭溝的S1線。其中S2線就是對(duì)之前的鐵路線加以改造建成。北京市規(guī)劃委相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，市郊鐵路規(guī)劃將考慮對(duì)那些利用不充分、處于半閑置狀態(tài)的鐵路加以改造利用。 　　“由于近幾年高速鐵路的發(fā)展，使原來(lái)的鐵路線資源得以釋放?！痹撠?fù)責(zé)人稱，通過(guò)現(xiàn)有鐵路資源，不僅可以節(jié)省投資，還可節(jié)約時(shí)間。   來(lái)自：中國(guó)建筑新聞網(wǎng)

六問(wèn)地王：誰(shuí)給了房企揮金如土的底氣

王年年有身價(jià)節(jié)節(jié)高”  要到何時(shí)？  融創(chuàng)剛在北京斬獲單價(jià)“地王”，新鴻基就以217.7億元的價(jià)格加冕上?？們r(jià)地王，總價(jià)僅次于當(dāng)年廣州亞運(yùn)城的“巨無(wú)霸”地塊。  相關(guān)新聞：  地王脫韁  多地現(xiàn)地王引熱議 網(wǎng)友稱僅靠約談樓市難降溫  當(dāng)看到農(nóng)展館地塊樓面價(jià)7.3萬(wàn)元/平方米時(shí)，拋出“25年后北京的房?jī)r(jià)將達(dá)到每平米80萬(wàn)元”的北師大教授董藩?jiǎng)t興奮的在微博表示，“今天下午，融創(chuàng)以21億元及異地建27.8萬(wàn)平米醫(yī)院競(jìng)得北京農(nóng)展館地塊，折合樓面價(jià)每平米73099元，刷新今年北京單價(jià)地王記錄。10萬(wàn)元的時(shí)代迎面而來(lái)，80萬(wàn)元的日子還會(huì)遠(yuǎn)嗎？！”  地王的出現(xiàn)，直接推漲了周邊地區(qū)的房?jī)r(jià)，與此同時(shí)，加速了觀望者的入市速度。  積聚了眾多人氣的一、二線城市量?jī)r(jià)齊升，而人口相對(duì)稀疏的三、四線城市卻面臨著庫(kù)存積壓、資金難收回的局面。于是，一、二線城市開(kāi)始考慮收緊限購(gòu)政策，而三、四線城市則開(kāi)始試探著新一輪微調(diào)，打著政策擦邊球，希望吸引人口加快住宅銷售量。  溫州松綁了限購(gòu)政策，蕪湖采用貨幣補(bǔ)貼和稅費(fèi)優(yōu)惠的方式鼓勵(lì)購(gòu)房，2013年8月26日，蕪湖發(fā)布《關(guān)于貫徹執(zhí)行蕪湖市人民政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)高校畢業(yè)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)和穩(wěn)定就業(yè)的實(shí)施意見(jiàn)有關(guān)事項(xiàng)》，規(guī)定本科生買房可免契稅并獲2萬(wàn)元補(bǔ)助，南京和北京則是在土地出讓政策上做起了文章。  不過(guò)與此同時(shí)，鄭州則提高了限購(gòu)門檻，將繳稅年限提升至3年。  不僅如此，與其他一、二線城市收緊政策或維持原有政策不同，深圳的政策出現(xiàn)了些許松動(dòng)。深圳出臺(tái)《關(guān)于深圳市2013年享受優(yōu)惠政策普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的通告》，享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)的單價(jià)核算方式，將調(diào)整為單套住房總價(jià)核算方式，9月1日起調(diào)整。此前，深圳普通住宅優(yōu)惠價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)按照單價(jià)計(jì)算，新標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施后，根據(jù)深圳各區(qū)情況，總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)介于160萬(wàn)元至390萬(wàn)元之間。  從表面來(lái)看，各地政府是根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況采取了“因地制宜”的方針，但從大背景來(lái)看，政策松動(dòng)帶來(lái)的傳導(dǎo)效應(yīng)會(huì)影響一、二線城市，觀望情緒有可能進(jìn)一步松動(dòng)，購(gòu)房者提前集中入市會(huì)推高房?jī)r(jià)。  與三、四線城市相比，一、二線城市供給明顯不足，調(diào)整城市間的住宅供給結(jié)構(gòu)是化解樓市冰火兩重天的重要途徑。由于人口相對(duì)集中，一、二線城市應(yīng)進(jìn)一步加大供給，三、四線城市則放緩供給速度。  增加住宅供給需要土地供給的配合，但也需要注意商品住宅用地和保障房用地的平衡。最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2012年深圳市計(jì)劃供應(yīng)土地318公頃，實(shí)際供應(yīng)556.4公頃，超出計(jì)劃75%，多供應(yīng)了近一倍的土地。而同期，深圳市本級(jí)土地出讓支出中，保障性住房支出計(jì)劃為16.05億元，實(shí)際完成支出7.76億元，完成計(jì)劃的48%。  住宅用地的供應(yīng)，并不少，但是高昂的地價(jià)只有建設(shè)高檔住宅甚至是豪宅才能保證開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，而從目前的市場(chǎng)情況來(lái)看，普通住宅的缺口是最大的。供給結(jié)構(gòu)的失衡，造成了有效供給不足，進(jìn)一步推漲了房?jī)r(jià)。  1問(wèn)地王：“手中有糧”來(lái)自哪里？  剛剛邁過(guò)“金九”門檻，土地市場(chǎng)就上演了瘋狂24小時(shí)。  9月5日，繼融創(chuàng)以43.24億元北京奪地，并創(chuàng)下全國(guó)單價(jià)地王紀(jì)錄后，24小時(shí)內(nèi)，滬杭蘇三地又連現(xiàn)地王。港企新鴻基旗下公司以217.7億元加冕上?？們r(jià)地王；隨后，綠地、世茂、濱江在杭州各拿下一宗地，合計(jì)總價(jià)136.7億元；世茂還在蘇州以47.25億包攬兩塊地，并創(chuàng)造當(dāng)?shù)貑蝺r(jià)地王。24小時(shí)之間，444.89億元灑在了土地市場(chǎng)。  是誰(shuí)給了房地產(chǎn)企業(yè)在土地市場(chǎng)揮金如土的底氣？  住宅市場(chǎng)銷售的火爆“順利”傳導(dǎo)到了上游市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商“手中有糧、心中不慌”。  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月，住宅銷售面積增長(zhǎng)27.1%，銷售額增長(zhǎng)39.9%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金66831億元，同比增長(zhǎng)31.5%。易居房地產(chǎn)研究院此前的報(bào)告表示，2013年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金狀況較為寬松，這是自2010年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金首次步入“偏松”區(qū)間。  進(jìn)入9月，住宅銷售再次呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月前8天，全國(guó)54個(gè)重點(diǎn)城市，樓市新建住宅簽約套數(shù)達(dá)到6.43萬(wàn)套，環(huán)比8月的6.32萬(wàn)套上漲2%。8月份54個(gè)重點(diǎn)城市成交面積達(dá)到2368.67萬(wàn)平方米，環(huán)比7月增長(zhǎng)4.2%，其中一線與三四線城市分別錄得1.9與3.1個(gè)百分點(diǎn)的正增長(zhǎng)。  住宅成交量走高令房地產(chǎn)企業(yè)收入頗豐。截至2013年8月末，首創(chuàng)置業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積約93.1萬(wàn)平方米，簽約金額約84.1億元，同比增長(zhǎng)6%。2013年1—8月，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積967.6萬(wàn)平方米，銷售金額1129.3億元，8月單月銷售金額同比上漲34%。累計(jì)至8月底，富力地產(chǎn)今年總合約銷售金額約251.1億元，比去年同期增加27%。合生創(chuàng)展近日公布，今年前8個(gè)月，集團(tuán)合約銷售金額為約75.8億元，較去年同期增長(zhǎng)31%。  雖然房地產(chǎn)企業(yè)的A股再融資尚未開(kāi)啟，但他們的海外融資道路頗為順利，這也增加了房企在拍賣現(xiàn)場(chǎng)舉牌的勇氣。  9月5日，綠城中國(guó)控股有限公司宣布已和多個(gè)財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)達(dá)成融資協(xié)議，據(jù)此，綠城將向該批財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)借款最多達(dá)3億美元，綠城若干附屬公司為該借款擔(dān)保人。綠城表示，該筆融資所得將用作一般營(yíng)運(yùn)資金及資本重組。貸款將于融資協(xié)議日期起，計(jì)36個(gè)月內(nèi)最終還款日期前分期償還。  綠地集團(tuán)8月30日在官網(wǎng)公布，集團(tuán)與貴州省政府簽署金融戰(zhàn)略合作協(xié)議，擬在發(fā)起設(shè)立外資小額貸款公司、商業(yè)銀行，組建金融資產(chǎn)交易所、金融租賃公司等方面開(kāi)展合作。  8月29日，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布公告表示，公司建議在中國(guó)發(fā)行本金總額不超過(guò)60億元的境內(nèi)公司債券，期限為5-10年。富力表示，擬發(fā)行境內(nèi)公司債券可以補(bǔ)充公司營(yíng)運(yùn)資金、取代部份銀行借貸及優(yōu)化公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。  8月28日有消息稱，包括中銀香港、東亞銀行、星展銀行、恒生銀行和匯豐銀行在內(nèi)的五家銀行，將在兩周內(nèi)與萬(wàn)科置業(yè)(香港)有限公司簽署3.75億美元3.5年期貸款協(xié)議。上述貸款中，包括一筆定期貸款和一筆循環(huán)信貸，大約是3億美元貸款和7500萬(wàn)美元循環(huán)信貸，兩部分的綜合收益約為250個(gè)基點(diǎn)。  2問(wèn)地王：  拉升房?jī)r(jià)誰(shuí)之過(guò)？  “‘面粉’已經(jīng)貴過(guò)‘面包’，周邊的房?jī)r(jià)肯定要上漲，才能和地王的地塊相匹配，這勢(shì)必會(huì)引起新一輪的市場(chǎng)定價(jià)恐慌?！敝性禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)說(shuō)，高溢價(jià)的房地產(chǎn)最終還是需要“剛需”來(lái)買單。  在日益火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)，“面粉”和“面包”的比喻已經(jīng)成為土地與房屋之間關(guān)系的代名詞。按常理而言，“面包”是“面粉”的加工產(chǎn)品，“面粉”的價(jià)格必然低于“面包”的價(jià)格，但國(guó)內(nèi)市場(chǎng)往往會(huì)出現(xiàn)“面粉”比“面包”貴的情況。9月以來(lái)的地王井噴現(xiàn)象，又引發(fā)了“面粉”與“面包”的激烈討論。  業(yè)內(nèi)人士指出，盡管從土地成交到房屋交付需要兩至三年時(shí)間，但是具有標(biāo)志性作用的地王對(duì)樓市預(yù)期影響明顯?！啊娣邸瘽q價(jià)，‘面包’肯定會(huì)漲價(jià)”是購(gòu)房者的普遍看法，因?yàn)橥恋爻杀咀罱K會(huì)反映在房?jī)r(jià)上。另外，地王還會(huì)直接帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)，形成所謂的“誘漲效應(yīng)”。在目前樓市整體進(jìn)入上升通道的情況下，地王頻現(xiàn)很可能再次帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。  “地王的出現(xiàn)確實(shí)會(huì)對(duì)周邊房?jī)r(jià)有明顯的刺激作用。開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地后，一般看好該地段，后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)會(huì)持續(xù)進(jìn)行，這有利于帶動(dòng)周邊消費(fèi)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展。為了將來(lái)賣個(gè)好價(jià)格，開(kāi)發(fā)商對(duì)周邊環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也會(huì)有所投入，因此對(duì)整個(gè)區(qū)域內(nèi)居住環(huán)境等形成一定的外部溢出效應(yīng)?！敝型额檰?wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，由于原有住宅地塊無(wú)形升值，已經(jīng)拿地建設(shè)的開(kāi)發(fā)商就會(huì)抓住機(jī)會(huì)、抓住消費(fèi)者心理來(lái)提高房?jī)r(jià)。  根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2013年7月中國(guó)70個(gè)大中城市中，有69個(gè)城市房?jī)r(jià)同比上漲，最高漲幅達(dá)到18.3%。  張大偉指出，由于“金九銀十”的示范效應(yīng)非常大，所以9月份出現(xiàn)的地王井噴現(xiàn)象是很正常的，具體而言主要有三方面的原因：第一，從市場(chǎng)的角度來(lái)看，市場(chǎng)整體表現(xiàn)良好，資金鏈趨于穩(wěn)定，銷售回暖；第二，從房企的角度來(lái)看，因?yàn)橐欢€人口集聚明顯，而三四線房市普遍不景氣，導(dǎo)致大型房企從三四線城市回歸一二線城市的趨勢(shì)加強(qiáng)，在“日光盤”迭出的情況下，補(bǔ)充庫(kù)存遇到了良好的時(shí)機(jī)，豪賭市場(chǎng)的行為加速膨脹；第三，從地方政府的角度來(lái)看，本次地王拿下的均為優(yōu)質(zhì)地塊，政府能從中獲得更高的溢價(jià)，為補(bǔ)充財(cái)政收入提供了充足的資金保障。  “一般而言，政府下半年推出的地塊要多于上半年，為地王出現(xiàn)提供了前提條件?！表n長(zhǎng)吉指出。  3問(wèn)地王：  誰(shuí)吹大地產(chǎn)泡沫？  在9月份“地王”輪番問(wèn)世之后，對(duì)于“地王”引發(fā)的房地產(chǎn)泡沫的話題又進(jìn)入了輿論的焦點(diǎn)。據(jù)悉，在得知北京農(nóng)展館地塊問(wèn)鼎全國(guó)單價(jià)地王后，萬(wàn)科董事會(huì)主席王石評(píng)論稱：“精明的李嘉誠(chéng)先生在賣北京、上海的物業(yè)，這是一個(gè)信號(hào)，小心了！”此舉被部分業(yè)內(nèi)人士解讀為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫已達(dá)最高點(diǎn)。  “在‘金九銀十’的示范效應(yīng)下，本輪地王的出現(xiàn)會(huì)誘發(fā)房?jī)r(jià)的進(jìn)一步走高，由于中低收入人群的收入增幅遠(yuǎn)跟不上房?jī)r(jià)的上漲，那么一二線房地產(chǎn)泡沫的擴(kuò)大在所難免?！睆埓髠?duì)記者說(shuō)，地價(jià)與房?jī)r(jià)是相互影響的，在目前情況下，地價(jià)房?jī)r(jià)均在互相促進(jìn)上漲，如果不抑制這種地價(jià)上漲趨勢(shì)，房?jī)r(jià)繼續(xù)明顯上漲的可能性非常大。  國(guó)信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師區(qū)瑞明認(rèn)為，“地王”是泡沫的始作俑者，地王越多的地方，泡沫越多，即使在上海，15萬(wàn)元/平方米的高價(jià)盤在去年僅賣出幾套，10余萬(wàn)元/平方米的也不過(guò)幾十套，市場(chǎng)購(gòu)買力不支持地王的天價(jià)。  根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，2012年全國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比均值為8.3，而北京拔得頭籌，高達(dá)13.3。業(yè)內(nèi)人士指出，合理的房?jī)r(jià)收入比的取值范圍為4-6，若計(jì)算出的房?jī)r(jià)收入比高于這一范圍，則認(rèn)為其房?jī)r(jià)偏高，房地產(chǎn)可能存在泡沫，高出越多，則存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。  “‘地王’拍出的天價(jià)肯定會(huì)讓中低收入者有一種‘無(wú)力感’，這誘發(fā)了一定的恐慌情緒。”張大偉指出，總體來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫很嚴(yán)重，因?yàn)閲?guó)內(nèi)一二線城市的房?jī)r(jià)反映的并不是當(dāng)?shù)氐馁?gòu)買力，而是全國(guó)富有階層的購(gòu)買力，高額的房?jī)r(jià)和大量的中低收入者收入極為不匹配，這一點(diǎn)在“北上廣”這樣的大城市里表現(xiàn)得非常明顯，比如在北京一個(gè)年收入20萬(wàn)元的家庭可能一輩子也買不起五環(huán)以內(nèi)的房。  張大偉還分析說(shuō)，房地產(chǎn)分為居住屬性和投資屬性，就居住屬性來(lái)看，房地產(chǎn)的泡沫非常嚴(yán)重，由于租金遠(yuǎn)低于利息，一套市價(jià)200萬(wàn)元的住宅月租金可能是4千元，但如果這筆錢存入銀行，那么每個(gè)月的利息要比房屋租金高得多?！霸诿黠@的價(jià)差下，絕大多數(shù)的人選擇去投資房地產(chǎn)，可見(jiàn)其中的泡沫有多大?！?#8195; “樓市泡沫是否會(huì)繼續(xù)吹大，受政策、開(kāi)發(fā)商、市場(chǎng)預(yù)期等多方因素影響，當(dāng)前來(lái)看，一時(shí)還難以停下瘋狂的腳步?！?韓長(zhǎng)吉對(duì)記者說(shuō)。  張大偉指出，從短期來(lái)看，一二線城市的房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，在房?jī)r(jià)上升預(yù)期明顯，實(shí)體經(jīng)濟(jì)相對(duì)不景氣的情況下，存量流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)受到較大的阻礙。反過(guò)來(lái)，房?jī)r(jià)上漲速度加快，也就促使社會(huì)形成房地產(chǎn)是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的心理預(yù)期，這就加劇了資金流向房地產(chǎn)的趨勢(shì)，導(dǎo)致了整體經(jīng)濟(jì)的“房地產(chǎn)化”，實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振也就是必然的結(jié)果。  4問(wèn)地王：  租售比是房租的推手嗎？  望“樓”興嘆，成為當(dāng)下眾多生活在北京的“夾心層”的切身感受。這份“嘆”，不僅僅是因?yàn)橘I不起，還有逐年上漲的房租壓力。雖然環(huán)比漲幅回落了0.2個(gè)百分點(diǎn)，但8月份住宅租金依舊維持在了同比上漲4.4%的水平。至此，房租已經(jīng)連續(xù)43個(gè)月上漲。  張大偉分析，房租連漲43個(gè)月是多種因素導(dǎo)致的。首先，一二線城市社會(huì)資源與工作機(jī)會(huì)較多，住房需求相對(duì)集中。限購(gòu)政策導(dǎo)致部分住房需求積壓在租賃市場(chǎng)，帶動(dòng)了房屋租金價(jià)(1387.10, 0.40, 0.03%)格上漲。其次，一二線城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲加速，也導(dǎo)致出租房業(yè)務(wù)對(duì)租金預(yù)期提高。此外，房屋租賃市場(chǎng)信息混亂、監(jiān)管難，導(dǎo)致一些“二房東”囤積房源，趁機(jī)吃差價(jià)，也是房租上漲的原因之一。  鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部研究員張旭告訴記者，8月份住宅租金環(huán)比漲幅回落的主要原因是高校畢業(yè)生暑期租賃高峰消退，短期較為集中的供需矛盾有所緩和。而四季度又將迎來(lái)傳統(tǒng)的租賃淡季，往年看租金都會(huì)出現(xiàn)小幅的回落。但租賃市場(chǎng)的供需不平衡現(xiàn)象依然存在，每年的租金上漲將會(huì)是一個(gè)比較長(zhǎng)期的現(xiàn)象。  鏈家地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，北京8月住宅單位平均租金為60.2元/平方米，環(huán)比上漲1.1%，同比上漲11.5%，環(huán)比漲幅較7月回落1.8個(gè)百分點(diǎn)。從供需情況，8月新增租賃客源和房源比例為1.93：1，為今年來(lái)的最低水平。  沒(méi)有人注意到從什么時(shí)候開(kāi)始，逐漸上漲的房?jī)r(jià)成為推高房租的重要因素之一。  2010年4月中旬，一位購(gòu)房者打算以145萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買記者表姐手中位于東五環(huán)外的一套70平方米的住房，兩天后，在雙方簽訂購(gòu)買協(xié)議前“國(guó)十條”落地，購(gòu)房者轉(zhuǎn)為觀望態(tài)度。同年10月，這套房子以129萬(wàn)元成交，買房者承擔(dān)所有稅費(fèi)(房產(chǎn)不滿5年)。而今，同樣戶型、朝向、樓層的房子報(bào)價(jià)在215萬(wàn)元。假如考慮在北三環(huán)外的塔院小區(qū)購(gòu)買一套相同面積的住宅，那么，預(yù)算要增加150萬(wàn)元左右。  人均可支配收入的增長(zhǎng)速度無(wú)法追上近年房?jī)r(jià)上漲的腳步，房?jī)r(jià)收入比的數(shù)值逐年擴(kuò)大，以致得出一個(gè)“中國(guó)國(guó)情不適用房?jī)r(jià)收入比”的結(jié)論；與此同時(shí)，為了提高持有房產(chǎn)的回報(bào)率，業(yè)主連年調(diào)漲房租，當(dāng)然，這其中也少不了中介“添油加醋”的成分，盡管房租在上漲，但房?jī)r(jià)租售比的分母逐年攀漲的速度，令這一比值越來(lái)越小。  住宅租售比直接反映房產(chǎn)投資價(jià)值，也就是通常所謂的“泡沫”大小。房?jī)r(jià)走高后，業(yè)主投資回報(bào)周期被拉長(zhǎng)，有觀點(diǎn)認(rèn)為，只有上調(diào)房租才可以縮小房產(chǎn)投資泡沫，然而，房租的上調(diào)速度還是追不上房?jī)r(jià)上漲的腳步。以上述小區(qū)內(nèi)與兩套房產(chǎn)接近的住宅為樣本進(jìn)行計(jì)算，朝陽(yáng)旺角的住宅租售比在1：600，而塔院小區(qū)的租售比為1:704，而一年前，塔院小區(qū)的租售比大約為1:547。  5問(wèn)地王：  如何給地方財(cái)政松綁？  “中國(guó)經(jīng)濟(jì)高度依賴房地產(chǎn)，硬性擠泡沫的舉措也不現(xiàn)實(shí)，所以在地王現(xiàn)象造成房?jī)r(jià)恐慌的心理預(yù)期下，政府應(yīng)當(dāng)在出讓土地給地王的同時(shí)，增加保障型住房的供應(yīng)來(lái)穩(wěn)定中低收入人群的心理預(yù)期，減輕他們的無(wú)力感，以降低地王對(duì)市場(chǎng)恐慌心理的影響程度。”張大偉對(duì)記者說(shuō)。  “房地產(chǎn)綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)”，此類說(shuō)法在業(yè)內(nèi)屢見(jiàn)不鮮。地王們的層出不窮，提升了房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，在調(diào)控趨緊的形勢(shì)下，也引發(fā)市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)資金鏈斷裂的擔(dān)憂。  韓長(zhǎng)吉指出，土地價(jià)格不斷刷新，拿地成本居高不下，房企毛利率下降已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)，有住房剛需、投機(jī)的需求，樓市將繼續(xù)高位運(yùn)行。但是一旦資金鏈、需求、市場(chǎng)預(yù)期等發(fā)生劇烈變化，樓市將難以持續(xù)?！胺康禺a(chǎn)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的支柱之一，加之地方政府對(duì)土地財(cái)政依賴如此明顯和嚴(yán)重，一旦樓市崩潰，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的打擊將會(huì)很嚴(yán)重?！?#8195; “房地產(chǎn)越火爆，對(duì)地方財(cái)政的貢獻(xiàn)度越大，緩解債務(wù)危機(jī)的能力越強(qiáng)，各方對(duì)于房地產(chǎn)的依賴度越高，這是無(wú)法解套的循環(huán)?！敝?cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀說(shuō)，“如果房地產(chǎn)價(jià)格停止上漲，地方債務(wù)崩盤；如果房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上漲，則未來(lái)市場(chǎng)必然崩盤?！?#8195; 國(guó)家審計(jì)署公告表明，從1979年至今，土地出讓收入一直是地方政府主要還債來(lái)源。而據(jù)專家分析，“賣地償債”的一個(gè)最直接后果便是地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與房?jī)r(jià)的高度綁定，從而增加了房地產(chǎn)調(diào)控的難度。  “目前很多地方的土地收入還能撐較長(zhǎng)一段時(shí)間，這是保證風(fēng)險(xiǎn)總體可控的非常關(guān)鍵的因素。” 國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所教授王梅指出。  據(jù)了解，由于城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，住建部召集包括南京、鄭州在內(nèi)的7個(gè)二線城市進(jìn)行座談，以了解當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、前期調(diào)控政策的執(zhí)行情況及下一步調(diào)控政策，此舉旨在保證年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。  張大偉說(shuō)，國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)的宏觀調(diào)控需要注重存量環(huán)節(jié)，短期行為往往治標(biāo)不治本。目前土地的賣方市場(chǎng)是由政府壟斷的，那么在更多的范圍內(nèi)引入土地流轉(zhuǎn)制度，讓城中村的居民可以賣地，一方面引入競(jìng)爭(zhēng)，另一方面也增加了供應(yīng)，對(duì)高房?jī)r(jià)的抑制能起到很大的作用。“另外，就是引入房產(chǎn)稅，增加投資型住房的持有成本，對(duì)開(kāi)發(fā)商的豪賭有一定的約束?！?#8195; 一位不愿透露姓名的專家指出，調(diào)控更為關(guān)鍵的是，要通過(guò)改革破除中國(guó)部分地方政府的土地財(cái)政依賴，從源頭抑制地王出現(xiàn)，從而推動(dòng)土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展。  6問(wèn)地王：  調(diào)控是否應(yīng)加碼？  土地市場(chǎng)地王井噴、樓市成交量?jī)r(jià)齊升，一邊是市場(chǎng)在感慨調(diào)控幾乎再次淪為“空調(diào)”，另一邊是業(yè)內(nèi)專家近期陸續(xù)表示長(zhǎng)期調(diào)控機(jī)制醞釀出臺(tái)。與此同時(shí)，全國(guó)各地方政府的調(diào)控政策松緊不一，既有上海嚴(yán)查限購(gòu)執(zhí)行情況、鄭州收緊限購(gòu)，又有深圳調(diào)整普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。  讓市場(chǎng)更多參與到房地產(chǎn)調(diào)控中，是未來(lái)調(diào)控的思路。  在8月份舉行的博鰲房地產(chǎn)論壇上，中房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)朱中一透露，國(guó)務(wù)院有關(guān)部門制定的全國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制正處在論證階段，估計(jì)3個(gè)月后能逐步清晰并公布于眾，“但制度的落地還需要很長(zhǎng)的時(shí)間。”  全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生近日透露，最近參加了一系列發(fā)改委的調(diào)研會(huì)，對(duì)于政策走向有所了解。房地產(chǎn)政策的整體思路將是政府與市場(chǎng)各自分工明確，為此可能會(huì)出一個(gè)十分重要的標(biāo)桿性文件。  聶梅生認(rèn)為，在市場(chǎng)與政府分工明確指導(dǎo)下的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制將是大勢(shì)所趨。政府的著力點(diǎn)將放在市場(chǎng)監(jiān)管、保障房等問(wèn)題上，其它的則交由市場(chǎng)解決。而對(duì)于通過(guò)市場(chǎng)解決的方面，財(cái)稅和金融改革已經(jīng)先行一步，土地問(wèn)題更多的將放在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中解決。  中國(guó)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮指出，當(dāng)前調(diào)控措施主要集中在限購(gòu)、限價(jià)、限貸等一些方面，而土地和樓盤的有效供給明顯不足。要調(diào)控房?jī)r(jià)，還要更充分地利用市場(chǎng)來(lái)配置資源。  在市場(chǎng)發(fā)揮更大作用的同時(shí)，政府的責(zé)任也需要加強(qiáng)，同時(shí)，還應(yīng)根據(jù)地方實(shí)際情況，調(diào)整調(diào)控細(xì)則。  朱中一指出，就目前市場(chǎng)來(lái)看，地價(jià)上漲過(guò)快會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期有影響。政府在目前房?jī)r(jià)上漲壓力過(guò)大的情況下，也要把“穩(wěn)地價(jià)”納入調(diào)控任務(wù)。國(guó)內(nèi)市場(chǎng)差異大，地方政府要把土地供應(yīng)和住房建設(shè)計(jì)劃掛鉤，而不是和地方財(cái)政收入掛鉤。  中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，在市場(chǎng)與政府明確分工之下，北京等一線城市更多的可能傾向于使用政府干預(yù)，而對(duì)于二三線城市，則采用市場(chǎng)的手段加以調(diào)控。  對(duì)于近段時(shí)間地方政府的一些“小動(dòng)作”，聶梅生認(rèn)為地方政府的動(dòng)作有緊有松釋放出一個(gè)信號(hào)，可能預(yù)示著今后中央將更多地放權(quán)到地方政府，不再是一個(gè)藥方管全國(guó)。  在權(quán)力可能下放的預(yù)期下，朱中一建議，要強(qiáng)化地方政府責(zé)任制，強(qiáng)調(diào)住房用地的供應(yīng)計(jì)劃與住房供應(yīng)計(jì)劃掛鉤，“否則下一步穩(wěn)定房?jī)r(jià)的難度更大?！?   來(lái)自：百度樂(lè)居

朱克江:加快鹽城河道整治 還群眾優(yōu)美生活環(huán)境

曾先后多次到市區(qū)朝陽(yáng)河、小洋河等河道實(shí)地察看，并結(jié)合創(chuàng)衛(wèi)、創(chuàng)園工作，就污水溝河整治聽(tīng)取群眾意見(jiàn)，提出明確要求。在全面聽(tīng)取大市區(qū)各板塊及市有關(guān)部門工作匯報(bào)后，朱克江指出，市委六屆三次全會(huì)把建設(shè)生態(tài)鹽城、幸福鹽城作為重要戰(zhàn)略目標(biāo)和重點(diǎn)工作部署。水環(huán)境是城市文明的重要基礎(chǔ)，開(kāi)展河道治理是提升生態(tài)環(huán)境質(zhì)量、改善人居環(huán)境、回應(yīng)群眾期盼的實(shí)際行動(dòng)，各地各有關(guān)部門要以高度的政治自覺(jué)和民生自覺(jué)全力以赴加快推進(jìn)工程實(shí)施，盡快改善河道環(huán)境質(zhì)量。　　 　　 朱克江指出，城市的靈氣與美關(guān)鍵在“水”。我市市區(qū)河道整治在已經(jīng)取得初步成效的基礎(chǔ)上，要按照科學(xué)規(guī)劃、分步實(shí)施、標(biāo)本兼治、合力整治的總體原則要求，迅速制定整治規(guī)劃和標(biāo)準(zhǔn)，理順整治工作體制，多渠道籌集整治資金，落實(shí)整治工作責(zé)任和牽頭部門，下決心、花大力氣抓好整治工作，努力實(shí)現(xiàn)“今年迅速起步、三年基本改觀、五年徹底根治”總體目標(biāo)。朱克江強(qiáng)調(diào)，各地各相關(guān)部門要充分認(rèn)識(shí)河道整治工作的重要性、長(zhǎng)期性和艱巨性，統(tǒng)籌安排好遠(yuǎn)期目標(biāo)與近期任務(wù)，盡快分解落實(shí)截污、清淤、拆違等重點(diǎn)工作，集中力量突破難度較大的老城區(qū)河道整治。要落實(shí)好整治工作配套措施，建立健全長(zhǎng)效管護(hù)機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)各方面參與河道治理的積極性、主動(dòng)性，著力營(yíng)造全社會(huì)共同關(guān)心、支持和參與城市建設(shè)和管理的良好氛圍，推動(dòng)形成河道治理整體合力，共同把河道整治好、管理好，以實(shí)際成效造福廣大市民群眾?！　?　　 市領(lǐng)導(dǎo)戴元湖、王榮、吳曉丹、李純濤，大市區(qū)各板塊及市有關(guān)部門負(fù)責(zé)同志參加調(diào)研。（杭為民）   來(lái)自：人民網(wǎng)

中國(guó)建材家居城在阿聯(lián)酋成立 躋身大賣場(chǎng)

非洲連續(xù)四年成中國(guó)第二大海外工程承包市場(chǎng)

訊、電力等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)。來(lái)自中國(guó)的資金、設(shè)備和技術(shù)有效降低了非洲國(guó)家建設(shè)成本，使非洲基礎(chǔ)設(shè)施落后的面貌逐步得以改善。 　　白皮書(shū)說(shuō)，中國(guó)企業(yè)在非洲建成了大量市政道路、高速公路、立交橋、鐵路和港口項(xiàng)目，有效改善了非洲國(guó)家的通行狀況，促進(jìn)了非洲國(guó)家內(nèi)部和國(guó)家間的經(jīng)貿(mào)發(fā)展和人員往來(lái)；中國(guó)通訊企業(yè)在非洲參與了光纖傳輸骨干網(wǎng)、固定電話、移動(dòng)通訊、互聯(lián)網(wǎng)等設(shè)施建設(shè)，擴(kuò)大了非洲國(guó)家電信網(wǎng)絡(luò)的覆蓋范圍，提升了通訊服務(wù)質(zhì)量，降低了通訊資費(fèi)；中國(guó)與非洲國(guó)家在水電站建設(shè)、電網(wǎng)鋪設(shè)等方面合作密切，緩解了非洲部分國(guó)家長(zhǎng)期存在的電力危機(jī)。 　　白皮書(shū)說(shuō)，中國(guó)政府和金融機(jī)構(gòu)為非洲基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供了大量?jī)?yōu)惠性質(zhì)貸款和商業(yè)貸款。2010年至2012年5月，中國(guó)對(duì)非優(yōu)惠性質(zhì)貸款項(xiàng)下累計(jì)批貸92個(gè)項(xiàng)目，批貸金額達(dá)113億美元。此外，中國(guó)企業(yè)在非洲建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施的過(guò)程中，注重屬地化經(jīng)營(yíng)和管理，積極參與公益事業(yè)。例如中國(guó)在非的大型通訊企業(yè)的本地化率已超過(guò)65%，為當(dāng)?shù)亻g接增加超過(guò)1萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。 　　白皮書(shū)說(shuō)，中國(guó)將繼續(xù)深化中非雙方在交通、通訊、民生等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域合作，不斷推進(jìn)“非洲跨國(guó)跨區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)合作伙伴關(guān)系”，密切雙方在區(qū)域一體化領(lǐng)域的交流合作，幫助非洲提高整體發(fā)展能力。   來(lái)自：中國(guó)建筑新聞網(wǎng)

新抗震技術(shù)或問(wèn)世 未來(lái)房子將建在“冰面”上

中國(guó)軌道交通一體化技術(shù)研發(fā)成功 打破歐美壟斷局面

%以上。 　　據(jù)了解，“城市軌道交通運(yùn)輸組織、控制及保障一體化關(guān)鍵技術(shù)與系統(tǒng)研制”項(xiàng)目，以城市軌道交通系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)化、一體化、國(guó)產(chǎn)化為目標(biāo)，重點(diǎn)研發(fā)城軌交通網(wǎng)絡(luò)化運(yùn)輸組織、城軌交通路網(wǎng)運(yùn)營(yíng)安全保障、新一代城軌交通列車運(yùn)行控制、城軌交通基礎(chǔ)設(shè)施全息化移動(dòng)檢測(cè)與運(yùn)維、城軌列車運(yùn)行狀態(tài)全息檢測(cè)與故障診斷等5個(gè)方向的系統(tǒng)技術(shù)，研制出一批城軌交通運(yùn)營(yíng)管理、運(yùn)行控制、安全保障的技術(shù)系統(tǒng)及裝備。 　　城軌交通設(shè)施安全狀態(tài)檢測(cè)、預(yù)警與維保系統(tǒng)，由城軌交通設(shè)施安全狀態(tài)檢測(cè)、車載綜合數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)預(yù)警、主動(dòng)維保支持等3大系統(tǒng)構(gòu)成。城軌路網(wǎng)運(yùn)營(yíng)安全綜合監(jiān)控分析與應(yīng)急處置系統(tǒng)，針對(duì)網(wǎng)絡(luò)化運(yùn)營(yíng)模式，實(shí)現(xiàn)了全網(wǎng)多層級(jí)的安全狀態(tài)分析以及協(xié)同應(yīng)急處置功能，提高了應(yīng)急處置效率和路網(wǎng)安全性。該研究形成的關(guān)鍵技術(shù)，正在支撐北京城軌路網(wǎng)指揮中心二期信息中心建設(shè)。城軌交通列車運(yùn)行狀態(tài)檢測(cè)與故障診斷系統(tǒng)有利于提高列車運(yùn)營(yíng)安全水平，降低軌道交通維修管理成本。 　　目前，項(xiàng)目部分研發(fā)設(shè)備已經(jīng)進(jìn)行安裝，即將進(jìn)入試運(yùn)行階段。 　　城軌客流視頻實(shí)時(shí)監(jiān)控分析系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)了城軌車站客流狀態(tài)的實(shí)時(shí)監(jiān)控和分析，2013年7月開(kāi)始該設(shè)備于北京地鐵復(fù)興門站和廣州地鐵區(qū)莊站施工安裝，預(yù)計(jì)2013年10月投入現(xiàn)場(chǎng)試運(yùn)行；面向路網(wǎng)的城軌運(yùn)營(yíng)安全綜合監(jiān)控分析與應(yīng)急處置系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)了城軌系統(tǒng)全路網(wǎng)的安全綜合監(jiān)控、分析、應(yīng)急處置輔助決策及路網(wǎng)客流誘導(dǎo)，系統(tǒng)將于2013年9月起在北京路網(wǎng)指揮中心、廣州地鐵公司試運(yùn)行。 　　城軌列車運(yùn)行狀態(tài)全息化檢測(cè)與故障診斷系統(tǒng)，由車載監(jiān)控、車地信息傳輸、地面預(yù)警保障等三大系統(tǒng)組成，實(shí)現(xiàn)了列車運(yùn)行、調(diào)度指揮、維護(hù)保障的一體化。其中，車載監(jiān)控系統(tǒng)由列車運(yùn)行狀態(tài)檢測(cè)、信息傳輸網(wǎng)絡(luò)、實(shí)時(shí)故障診斷、列車安全預(yù)警等子系統(tǒng)構(gòu)成，實(shí)現(xiàn)對(duì)列車走行、動(dòng)力、制動(dòng)、輔助等4大關(guān)鍵系統(tǒng)運(yùn)行狀態(tài)的全息化檢測(cè)和實(shí)時(shí)故障診斷；車地信息傳輸系統(tǒng)由車地?zé)o線傳輸系統(tǒng)和地面大容量數(shù)據(jù)傳輸系統(tǒng)構(gòu)成，實(shí)現(xiàn)了列車運(yùn)行狀態(tài)、軌旁檢測(cè)、車站屏蔽門等信息的同步傳輸和接入；地面預(yù)警保障系統(tǒng)由監(jiān)測(cè)預(yù)警、軌旁檢測(cè)、故障維修等子系統(tǒng)構(gòu)成，實(shí)現(xiàn)了車地檢測(cè)信息融合、列車故障處置和故障維修等列車運(yùn)行安全保障工作的一體化。目前，該系統(tǒng)已在廣州地鐵完成了“一列車、一條線、一個(gè)中心”的示范工程部署。   來(lái)自：中國(guó)建筑新聞網(wǎng)

綠色建筑如何“抵抗”夏熱冬冷

合理的節(jié)能控制措施，有效降低它的能耗? 　　海林節(jié)能在設(shè)計(jì)中央空調(diào)節(jié)能控制系統(tǒng)時(shí)著重從中央空調(diào)主機(jī)如何根據(jù)溫度需要調(diào)節(jié)冷量輸出、監(jiān)控用戶使用情況等方面，采取了相應(yīng)的控制中央空調(diào)能耗的措施，并設(shè)計(jì)出中央空調(diào)計(jì)費(fèi)監(jiān)控系統(tǒng)，通過(guò)能量表或時(shí)間型網(wǎng)絡(luò)溫控器來(lái)準(zhǔn)確計(jì)量用戶使用的制冷或制熱能量、計(jì)算累計(jì)能量值，實(shí)施智能化計(jì)量和收費(fèi)。 　　據(jù)海林節(jié)能董事長(zhǎng)李海清介紹，這種智能化的計(jì)量和收費(fèi)方式，是以通訊方式傳輸給物業(yè)管理公司或收費(fèi)部門的計(jì)算機(jī)，由計(jì)算機(jī)自動(dòng)計(jì)算出每個(gè)用戶的使用能量及所應(yīng)對(duì)的費(fèi)用，并自動(dòng)打印出收費(fèi)單據(jù)。用戶再根據(jù)此單據(jù)向物業(yè)或相關(guān)部門繳費(fèi)，達(dá)到“多用多出錢，少用少出錢”的目的，避免出現(xiàn)費(fèi)用公攤不合理的收費(fèi)現(xiàn)象。 　　“通過(guò)這種智能化的計(jì)量和收費(fèi)方式，能有效將中央空調(diào)能耗降低10%—20%，甚至更多。”李海清說(shuō)。 　　記者了解到，按照國(guó)家規(guī)定，夏天空調(diào)溫度不能低于26度，冬天溫度不能高于20度，但是在實(shí)際生活中，不可能讓能耗監(jiān)測(cè)工作人員去檢查每個(gè)房間的溫度，而中央空調(diào)計(jì)費(fèi)監(jiān)控系統(tǒng)，只需房間電腦聯(lián)網(wǎng)后，通過(guò)后勤行政管理處的電腦就可查閱每個(gè)房間的溫度、空氣質(zhì)量以及能耗，隨后便可進(jìn)行提醒、鍵盤操控、統(tǒng)一管理，這樣工作人員就可坐在電腦前監(jiān)視每個(gè)區(qū)域的節(jié)能指標(biāo)是否達(dá)標(biāo)。 　　采暖耗能像水龍頭一樣開(kāi)關(guān) 　　采暖能耗占我國(guó)建筑能耗30%以上，也是最大的建筑能耗。如何能調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度?如何讓“熱”像水龍頭或電門一樣開(kāi)關(guān)?也是海林節(jié)能攻克的課題之一。 　　海林節(jié)能的供熱采暖計(jì)費(fèi)節(jié)能控制系統(tǒng)在吉林省通化縣得到了廣泛應(yīng)用。該系統(tǒng)以集中監(jiān)控計(jì)算機(jī)為中心點(diǎn)，經(jīng)由放置于各個(gè)區(qū)域的網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)采集器，分別連接到相應(yīng)區(qū)域的設(shè)備終端即計(jì)量控制器，用戶分別通過(guò)其安裝于室內(nèi)的溫控器與計(jì)量控制器經(jīng)由無(wú)線通訊，從而控制室溫達(dá)到節(jié)能舒適的效果。 　　通過(guò)該系統(tǒng)改造后的各小區(qū)不僅緩解了冬季供熱壓力、降低了燃煤的消耗，也減少了污染物的排放，實(shí)現(xiàn)了居民樓熱流量的均勻分布和各采暖居民按熱計(jì)量收費(fèi)和自由調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度。 　　李海清說(shuō)，2009年我國(guó)進(jìn)行熱計(jì)量改革，要求冬天供暖時(shí)能使每個(gè)家庭的溫度可控，每家實(shí)現(xiàn)供熱采暖需按照計(jì)量收費(fèi)，如同水電氣一樣。海林節(jié)能在2008年做熱計(jì)量研發(fā)時(shí)，研發(fā)出供熱采暖控制及計(jì)量系統(tǒng)，隨后在中國(guó)北方15個(gè)省市進(jìn)行建筑改造，并要求新建建筑安裝熱計(jì)量。經(jīng)過(guò)采暖控制改造，北京的集中供暖收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)從原有的35元/平方米，降低到了8元/平方米。 　　據(jù)了解，海林節(jié)能在供熱計(jì)量系統(tǒng)中采用了多項(xiàng)技術(shù)，以通斷時(shí)間面積計(jì)算法為例，采用該計(jì)算法測(cè)量采暖量，通常的做法是先在住宅樓熱力入口安裝樓棟熱量表，計(jì)量該樓棟的總熱量，然后通過(guò)在用戶的入口管道上安裝計(jì)量控制閥，控制用戶采暖熱水的通斷，并記錄其開(kāi)啟時(shí)間，同時(shí)，在用戶室內(nèi)安裝溫控器，測(cè)量室溫并根據(jù)設(shè)定溫度控制計(jì)量控制閥的通斷，自動(dòng)控制用戶室內(nèi)溫度。 　　數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)則是通過(guò)采集各用戶的采暖熱水開(kāi)啟時(shí)間，再通過(guò)遠(yuǎn)程將數(shù)據(jù)傳輸?shù)焦芾硐到y(tǒng)平臺(tái)，再由系統(tǒng)平臺(tái)結(jié)合各戶的面積分?jǐn)傉麄€(gè)樓棟的熱量，實(shí)現(xiàn)供熱計(jì)量的系統(tǒng)監(jiān)控、數(shù)據(jù)傳輸、數(shù)據(jù)處理、收費(fèi)票據(jù)、打印及收費(fèi)管理。 　　太陽(yáng)能陽(yáng)臺(tái)讓用戶免費(fèi)用“熱水” 　　近期，位于北京海淀區(qū)北清路航天城安置房在建項(xiàng)目以及永豐路六里屯保障房在建項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)了太陽(yáng)能在城市建筑中的大面積安裝與應(yīng)用。 　　在這個(gè)安置房在建項(xiàng)目中，每戶都建有太陽(yáng)能陽(yáng)臺(tái)，也就是將平板太陽(yáng)能集熱器鑲嵌于每家每戶陽(yáng)臺(tái)外立面上或直接代替陽(yáng)臺(tái)護(hù)欄，把太陽(yáng)能作為建筑的一部分，使其能大面積安裝使用太陽(yáng)能熱水器。平板太陽(yáng)能集熱器可替代建筑材料，具有保溫隔熱功能，能有效降低建筑成本。在熱水供應(yīng)量方面，太陽(yáng)能陽(yáng)臺(tái)每天可以為每戶提供大約80升60度左右的熱水，能夠滿足3到4個(gè)人的使用需求，為城市居民提供大量持續(xù)的免費(fèi)生活熱水。 　　李海清說(shuō)，節(jié)能建筑不是綠色建筑物品的簡(jiǎn)單“堆砌”，而是需要高效率統(tǒng)一集成控制與管理。例如北京回龍觀的海林低碳節(jié)能科技辦公樓，占地1.8萬(wàn)平方米，建筑面積2.5萬(wàn)平方米，其設(shè)計(jì)冬季采暖費(fèi)用每平方米低于10元，夏季空調(diào)費(fèi)用每平方米則低于8元。該辦公樓還實(shí)現(xiàn)了太陽(yáng)能幕墻、太陽(yáng)能屋頂與建筑的結(jié)合，把地源熱泵、余熱利用、雨水收集、空氣質(zhì)量監(jiān)控、節(jié)能控制及能量計(jì)量系統(tǒng)等集成于一個(gè)強(qiáng)大的智能控制平臺(tái)上。僅太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)就采用257.6平方米太陽(yáng)能集熱器，按照冬季太陽(yáng)能輻照量計(jì)算，采暖季每天約節(jié)能550千瓦時(shí)，相當(dāng)于220公斤標(biāo)準(zhǔn)煤。   來(lái)自：中國(guó)建筑新聞網(wǎng)