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2020年10月國(guó)慶中秋長(zhǎng)假收尾：樓市局部升溫
季“金九銀十”成為房企緩解壓力的最優(yōu)解，房企們不得不使出渾身解數(shù)來(lái)決戰(zhàn)國(guó)慶“黃金周”。事實(shí)上，有購(gòu)房需求的人的確會(huì)利用長(zhǎng)假出門(mén)看房，何況今年的國(guó)慶中秋假期長(zhǎng)達(dá)8天之久。然而當(dāng)下樓市大環(huán)境并不火熱，即便房企紛紛推出各種“降價(jià)促銷(xiāo)”活動(dòng)，但真正下手的購(gòu)房者其實(shí)并不如想象中的那么多。“馬不停蹄”的看房客林含是北京一家互聯(lián)網(wǎng)公司的中層骨干，在結(jié)束短暫的探親行返回北京后，假期的后半段他們夫妻倆就開(kāi)始了“看房之旅”。林含夫妻目前在北京已有一套兩居室的房產(chǎn)，但考慮到未來(lái)的需求，從今年9月份開(kāi)始，夫妻倆便開(kāi)始“做功課”準(zhǔn)備入手一套較大點(diǎn)的戶型?！拔覀冇X(jué)得現(xiàn)在的時(shí)間點(diǎn)也比較合適，從我們的需求來(lái)看，是一個(gè)不錯(cuò)的時(shí)機(jī)?！奔幢闶恰皠傂琛笨蛻?，但林含夫婦也并不急于入手，他們選擇“慢慢看”。“北京的政策真的很?chē)?yán)，我覺(jué)得還是會(huì)把這個(gè)樓市給穩(wěn)定住，不會(huì)像以前的那樣大漲，也不會(huì)大跌，想要投資賺錢(qián)的機(jī)會(huì)就越來(lái)越少。我身邊的朋友，也都沒(méi)有很焦慮，有需求才會(huì)買(mǎi)?！绷趾嬖V《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這幾天他們看房的時(shí)候，樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)“人看起來(lái)并不會(huì)很多?！北本鞘幸驳拇_如林含夫婦所看到的，表現(xiàn)平穩(wěn)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年第三季度北京成交均價(jià)連續(xù)五個(gè)季度同比持續(xù)陰跌，三季度成交均價(jià)同比下降1.9%，較二季度跌幅收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)。市場(chǎng)不溫不火，此時(shí)的確是“買(mǎi)方市場(chǎng)”。如林含夫妻這般，利用長(zhǎng)假看房的潛在客戶并不在少數(shù)，在社交媒體上也能夠見(jiàn)到很多，但瘋狂的“一房難求”場(chǎng)景，就連中介都不見(jiàn)發(fā)了。“剛好回家，和爸媽一起看到合適就買(mǎi)了。但售樓處的人看著并不多的?！币晃毁?gòu)房者如此說(shuō)道。這樣的情形是國(guó)慶中秋長(zhǎng)假期間購(gòu)房者最集中的畫(huà)像，他們或許是結(jié)婚購(gòu)房，或許是改善居住環(huán)境，總而言之，純投資的需求的確逐漸銷(xiāo)聲匿跡了。即便在深圳的購(gòu)房群中，國(guó)慶長(zhǎng)假期間討論的主要話題也不再是去哪里“打新”，而是“這個(gè)價(jià)格好像有點(diǎn)虛高了”“這個(gè)價(jià)格跌了”之類(lèi)的論調(diào)?！敖祪r(jià)促銷(xiāo)”奏效了嗎？市場(chǎng)回歸理性，房企能夠加速吸引客戶的，有且只有打“價(jià)格戰(zhàn)”一條路了。在打折銷(xiāo)售這件事情上，頭部房企向來(lái)都是急先鋒。今年的國(guó)慶中秋長(zhǎng)期也不例外，恒大照舊推出了誘人的銷(xiāo)售價(jià)格吸引客戶，也取得了一定的成效。公開(kāi)信息顯示，從9月份開(kāi)始，恒大推出了全國(guó)樓盤(pán)7折的特大優(yōu)惠，并在此基礎(chǔ)上疊加了一整套優(yōu)惠組合拳。例如原價(jià)100萬(wàn)元的房子，不僅可享7折基礎(chǔ)優(yōu)惠，網(wǎng)上購(gòu)房還可以2000元抵20000元；此外還有清尾88折、特價(jià)房源97折、物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠等，相當(dāng)58萬(wàn)元即可拿下。而據(jù)恒大發(fā)布的信息，10月8日，恒大在哈爾濱、重慶、貴州、青島、珠海、佛山、包頭等全國(guó)城市，一口氣推出9個(gè)新項(xiàng)目，截至8日下午1:30，半天就已錄得銷(xiāo)售額超80億元。一名恒大黑龍江項(xiàng)目的銷(xiāo)售人員也告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“今天咱們這兒老多了，你聽(tīng)我這嗓音喊得?！痹偃绺涣Φ禺a(chǎn)，率先加入阿里易居的“百億補(bǔ)貼”購(gòu)房活動(dòng)，在9月29日~12月31日期間，富力全國(guó)7大區(qū)域、32個(gè)地區(qū)、235個(gè)樓盤(pán)，掀起一場(chǎng)500億元貨值的鉅惠風(fēng)暴。此外，如保利地產(chǎn)推出的“國(guó)潮好房計(jì)劃”，實(shí)現(xiàn)全國(guó)百城聯(lián)動(dòng)，“金九銀十”累計(jì)推出15萬(wàn)套新房、20萬(wàn)套底價(jià)優(yōu)惠房源，促銷(xiāo)力度頗大。華潤(rùn)置地于9月21日~10月31日期間推出“中秋國(guó)慶購(gòu)房節(jié)”活動(dòng)，全國(guó)6大區(qū)70+城市200+項(xiàng)目參與，包括精選特價(jià)房源、公寓/商鋪/車(chē)位折上折、推薦成交獎(jiǎng)勵(lì)升級(jí)等優(yōu)惠。不過(guò)值得一提的是，恒大是在讓利頗多的情況下錄得較為可觀銷(xiāo)售額，但這在全行業(yè)看來(lái)并不可復(fù)制。尤其市場(chǎng)目前呈現(xiàn)出“冷熱不均”的景象，更是讓這個(gè)長(zhǎng)假的成色顯得不那么足夠。一位TOP40房企的區(qū)域公司營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“我們也沒(méi)有什么推廣，貨也不是很多，正常賣(mài)，去化也正常吧?！睋?jù)《上海證券報(bào)》《中國(guó)證券報(bào)》對(duì)上海、北京兩座城市的市場(chǎng)走訪發(fā)現(xiàn)，目前北京有部分樓盤(pán)大幅降價(jià)搶收，上海樓市表現(xiàn)遠(yuǎn)不及預(yù)期，似乎也在“放假”。即便是以往在長(zhǎng)假中容易被“返鄉(xiāng)置業(yè)”需求帶動(dòng)的城市，眼下看來(lái)，也沒(méi)有泛起太多的漣漪。一名貴陽(yáng)本地的市場(chǎng)觀察人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，市場(chǎng)目前是比較“一般”的，“不溫不火”。這是市場(chǎng)最真實(shí)的情況，熱度持續(xù)下降，“金九銀十”難再。據(jù)安居客9月29日發(fā)布的2020年《9月國(guó)民安居指數(shù)報(bào)告》顯示，一二線城市找房活躍度環(huán)比降幅1.0%，三四線城市找房活躍度環(huán)比下跌2.4%，降幅高于一二線城市。
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2020年10月事關(guān)1.49億人！多城已調(diào)整 影響買(mǎi)房租房看病
括哪些方面？對(duì)你有何具體影響？ 變化一：不同城市互認(rèn)互貸 之前，公積金的使用區(qū)域一般僅限于繳納城市。而如今，這種束縛正在逐步打破。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，已經(jīng)有多地推出公積金互認(rèn)互貸的規(guī)定： 4月，四川省和重慶市建立兩地互認(rèn)互貸等7大機(jī)制； 8月，上海、浙江、江蘇、安徽簽署公積金一體化協(xié)議； 9月，武漢、長(zhǎng)沙、合肥、南昌等20城簽署住房公積金管理中心合作公約； …… 互認(rèn)互貸，會(huì)有哪些影響呢？ 易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，建立公積金跨區(qū)域轉(zhuǎn)移接續(xù)和互認(rèn)互貸后，在一個(gè)城市群或者有合作關(guān)系的省市之間，在外地工作的人想要在戶籍所在地買(mǎi)房，可以將在外地繳存的公積金用于本地購(gòu)房，而這在過(guò)去是不能實(shí)現(xiàn)的。 變化二：租房提取額度更高 今年以來(lái)，已有多個(gè)城市上調(diào)公積金租房提取限額，這體現(xiàn)出鼓勵(lì)租售并舉的政策導(dǎo)向。 比如說(shuō)，以下幾個(gè)城市的調(diào)整力度著實(shí)不?。?nbsp; 4月起，濟(jì)南職工個(gè)人租賃商品房年提取公積金金額，從9600元提高到12000元。 4月起，沈陽(yáng)提高租賃住房提取限額，由每月1200元提高至每月1400元。 5月，東莞決定將租住提取公積金額度上限，提高至每月1800元。 …… 從這些變化不難看出，額度的調(diào)整其實(shí)不是在放松樓市，而是讓買(mǎi)不起房的小伙伴租房更容易。 7月15日，在福州市市民服務(wù)中心，市民（右）在辦理住房公積金提取手續(xù)。新華社記者魏培全攝 變化三：加裝電梯也能用這筆錢(qián) 如今，越來(lái)越多的老舊小區(qū)都在加裝電梯，錢(qián)從哪里來(lái)？ 其實(shí)，也可以從公積金里來(lái)！ 咱們隨便舉幾個(gè)例子： 2月起，上海、南充多層住宅加裝電梯可使用公積金。 7月起，鄭州老舊小區(qū)加裝電梯可用公積金。 10月8日起，山東德州既有住宅加裝電梯可提取公積金。 以前，有些地方公積金躺在賬上睡大覺(jué)，如今越來(lái)越多地方將公積金使用在刀刃上，比如之前有地方已將大病救助等列入公積金用途，買(mǎi)房錢(qián)也可成為救命錢(qián)。 變化四：異地也可以辦理提取 公積金提取難，一直困擾著部分網(wǎng)友。甚至，在有些地方，一些中介為繳納者非法辦理，提取公積金竟然成了生意。 基于此，一些地方逐步明確，異地也可提取公積金。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，西安、哈爾濱等地都出臺(tái)了相關(guān)規(guī)定，異地也可以辦理公積金提取業(yè)務(wù)。 變化五：嚴(yán)禁炒房收緊額度 房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。有些地方通過(guò)調(diào)整公積金政策，再次明確傳遞出這一信號(hào)。 比如，今年以來(lái)，多地通過(guò)下調(diào)公積金額度、停止向多套房發(fā)放等方式，嚴(yán)格限制炒房。比如： 8月起，內(nèi)蒙古停止向購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房繳存職工家庭發(fā)放住房公積金貸款。 8月10日起，安徽阜陽(yáng)明確，第二次申請(qǐng)公積金貸款購(gòu)房的，貸款利率不低于同期首套公積金貸款利率的1.1倍。 8月，合肥明確，婚姻關(guān)系存續(xù)期間家庭的公積金貸款次數(shù)，在婚姻關(guān)系結(jié)束后分別記入當(dāng)事人貸款次數(shù)。 看來(lái)，通過(guò)公積金炒房，越來(lái)越難了！ 公積金每年都在變，整體用起來(lái)越來(lái)越方便，領(lǐng)域越來(lái)越廣泛。 可喜的是，公積金覆蓋人群也在不斷擴(kuò)大，有些地方靈活就業(yè)人員也可以繳納公積金了。 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行6月份聯(lián)合發(fā)布的《全國(guó)住房公積金2019年年度報(bào)告》顯示，非公有制經(jīng)濟(jì)繳存職工占比持續(xù)增加，服務(wù)繳存對(duì)象中非公有制經(jīng)濟(jì)繳存職工占比近半。新開(kāi)戶職工中，非公經(jīng)濟(jì)繳存職工占比達(dá)73.97%。
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2020年09月租房之痛，如何根治？
濟(jì)發(fā)展水平不同，但歷史成功的經(jīng)驗(yàn)對(duì)當(dāng)前中國(guó)住房租賃市場(chǎng)的建設(shè)仍然有十分重要的借鑒意義。下面我們一起來(lái)看看國(guó)外成熟的住房租賃市場(chǎng)是如何發(fā)展起來(lái)的。德國(guó)在主要的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體中，有兩個(gè)國(guó)家的住房情況顯著區(qū)別于其他國(guó)家。一個(gè)是新加坡，以其全球聞名的“組屋”制度，基本實(shí)現(xiàn)了“居者有其房”（產(chǎn)權(quán)）的目標(biāo)，住房自有率在全球僅次于羅馬尼亞，在發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體中排名第一，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于排名第二的美國(guó)。另一個(gè)則是德國(guó)，與新加坡不同的是，德國(guó)的住房自有率很低，僅比香港略高，但卻基本實(shí)現(xiàn)了“居者有其所”，其核心就在于發(fā)達(dá)的住房租賃市場(chǎng)，與住房租賃相關(guān)的多個(gè)關(guān)鍵性指標(biāo)在歐洲乃至世界上都屬前列。在2016年歐盟的一份統(tǒng)計(jì)報(bào)告中，德國(guó)有48.3%的居民選擇租房生活，這個(gè)比例在歐盟成員國(guó)中排名第一，在歐洲也僅次于瑞士。其中，各州出租住房比例雖有不同，但整體上常年維持在50%左右。而大城市相比其他中小城市而言，租房比率更高。例如在柏林的190萬(wàn)套住房中，有160萬(wàn)套為出租住房，租賃住房占比高達(dá)85%。大量的德國(guó)人愿意通過(guò)長(zhǎng)期租賃住房解決居住問(wèn)題，其核心關(guān)鍵就在于規(guī)范的住房租賃市場(chǎng)。一是法律制度。法律是一切行為規(guī)范的總和，指導(dǎo)了整個(gè)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展?！兜聡?guó)民法典》、《住房租賃法》、《住房補(bǔ)助金法》等法律制度，明確規(guī)范了住房承租人與出租人的權(quán)利義務(wù)。其中在租金方面，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，由房管部門(mén)、房東與租戶協(xié)會(huì)等機(jī)構(gòu)，根據(jù)住房地理位置、交通狀況、建成年代、建筑質(zhì)量及節(jié)能情況，確定“租金表”，每套住房的租金都要參考該“租金表”。不得隨意漲租，漲租必須遵循嚴(yán)格程序，違規(guī)漲租將受到法律制裁。在房屋宜居性方面，對(duì)出租住房的配套設(shè)施、使用面積、住房安全等進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)定，保證出租住房可居住性。在經(jīng)營(yíng)住房租賃業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)方面，對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)格管理，制定專(zhuān)門(mén)的《住房經(jīng)紀(jì)法》，對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的各種行為加以法規(guī)上的約束，防止出現(xiàn)侵犯業(yè)主和租戶的行為。二是合理發(fā)展政策性住房租賃。根據(jù)歐盟的統(tǒng)計(jì)，在選擇租房生活的48.3%的居民中，有39.8%選擇的是市場(chǎng)化租賃住房，剩余的8.5%則居住在政策性租賃住房，這個(gè)數(shù)值遠(yuǎn)低于歐盟成員國(guó)平均值10.9%。政府通過(guò)加速出租房屋折舊、資本利得免稅和稅收損失轉(zhuǎn)移等方式，大力發(fā)展市場(chǎng)化的租賃市場(chǎng)，也彌補(bǔ)了政策性租賃住房的不足。三是強(qiáng)調(diào)金融對(duì)住房租賃市場(chǎng)的支持。政府層面，以政策性金融性機(jī)構(gòu)向投資建造廉價(jià)租房的個(gè)人提供優(yōu)惠貸款利率，保障低收入群體的租房可得性。同時(shí)以“先存后貸，互助低息，封閉運(yùn)行，政府獎(jiǎng)勵(lì)”的類(lèi)公積金模式，對(duì)自發(fā)建設(shè)租賃住房的居民提供優(yōu)惠利率貸款。再通過(guò)高比例的住房貸款首付，控制市場(chǎng)的投機(jī)性消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)多層次的住房租賃市場(chǎng)供給制度。四是獨(dú)特的住房租賃企業(yè)市場(chǎng)。與其他主流發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體不同，德國(guó)政府通過(guò)各類(lèi)稅收及政策補(bǔ)貼，鼓勵(lì)營(yíng)利型住房租賃企業(yè)與非營(yíng)利型住房租賃企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，為弱勢(shì)人群提供適度福利。對(duì)于營(yíng)利性住房租賃企業(yè)，提供政府補(bǔ)貼和無(wú)息（低息）貸款，但限制其租金收入。雖然這類(lèi)租賃住房租金回報(bào)率長(zhǎng)期穩(wěn)定在4%-5%之間，但與德國(guó)長(zhǎng)期國(guó)債收益率的2%-3%相比，仍然吸引了大量風(fēng)險(xiǎn)厭惡型投資者的資金。對(duì)于非營(yíng)利性住房，由德國(guó)政府直接或由住宅合作社形式集資建成，政府通過(guò)低息貸款、低價(jià)土地、減免稅、租金補(bǔ)貼等方式提供資金支持。但這類(lèi)政策性租賃住房數(shù)量相對(duì)較少，強(qiáng)調(diào)的更多的是負(fù)擔(dān)起穩(wěn)定居民和諧生活，起“壓艙石”的作用。日本日本的住房租賃市場(chǎng)起于二戰(zhàn)之后，并主要集中在兩個(gè)時(shí)間段爆發(fā)：第一個(gè)階段是20世紀(jì)60年代末到70年代初，二戰(zhàn)后日本經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化，使當(dāng)時(shí)大量外地人口涌入大城市，促進(jìn)了住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。第二階段是80年代后期，即1985年日本簽訂廣場(chǎng)協(xié)議前后，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展帶來(lái)對(duì)住房需求的快速提升，同時(shí)政府為了促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，取消了“租金上限”的限制，住房租賃數(shù)量得以快速增長(zhǎng)，到了1987年，租賃新住房供給量達(dá)到歷史最高峰值，占當(dāng)時(shí)住宅新增量的50%以上。在長(zhǎng)期的住房租賃市場(chǎng)發(fā)展中，日本也像德國(guó)一樣，建立了完備的住房租賃法律體系和政策制度。首先是以《民法》為核心，以《借地借房法》為主要依據(jù)，制定了從業(yè)主體和從業(yè)人員的準(zhǔn)入、備案制度，從業(yè)人員執(zhí)行“宅建士”的考試制度，從業(yè)主體在設(shè)立分支機(jī)構(gòu)時(shí)就要求宅建士的數(shù)量，行業(yè)從業(yè)及準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)之高，堪比金融證券業(yè)務(wù)，但也正因?yàn)榇?，日本住房租賃行業(yè)的經(jīng)營(yíng)水平和業(yè)務(wù)水平極高。其次是租金方面，法律對(duì)租金調(diào)整有明確的限制，并出臺(tái)租金托管制度提高租戶的議價(jià)能力。對(duì)于經(jīng)營(yíng)住房租賃業(yè)務(wù)的公司，《不動(dòng)產(chǎn)交易商業(yè)法》規(guī)定要在法務(wù)局存入一定數(shù)量的資金作為營(yíng)業(yè)保證金，一旦企業(yè)存在欺詐行為，將用營(yíng)業(yè)保證金直接賠償租戶；不夠賠償?shù)模∠静粍?dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資格。再次是金融支持制度。政府除了向租賃市場(chǎng)主體提供低息貸款外，還鼓勵(lì)發(fā)展REITs（住房租賃投資信托基金），給予稅收方面的支持。一個(gè)顯而易見(jiàn)的結(jié)果是，以REITs 支持建設(shè)的租賃住宅數(shù)量顯著增加。據(jù)恒大研究院統(tǒng)計(jì)，截止2019年6月，日本共有63支REITs上市交易，總市值達(dá)14.57萬(wàn)億日元，持有不動(dòng)產(chǎn)市值達(dá)18.72萬(wàn)億日元。至今，日本已成為亞洲規(guī)模最大、全球第二大的REITs市場(chǎng)。在實(shí)行量化寬松的貨幣政策后，日本央行還成為全球唯一一個(gè)由央行購(gòu)買(mǎi)REITs的國(guó)家。最后則是機(jī)構(gòu)主導(dǎo)的租賃市場(chǎng)。日本90%以上的民營(yíng)租賃住宅由住宅資產(chǎn)管理公司參與管理。根據(jù)日本國(guó)土交通省2010年的調(diào)查數(shù)據(jù)，民營(yíng)租賃住房的管理模式中，業(yè)主自行管理的僅占9%，其余皆是全權(quán)委托或部分委托給機(jī)構(gòu)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，機(jī)構(gòu)深度參與管理民營(yíng)租賃住房的經(jīng)營(yíng)中。這些直接或間接的措施，有力的保障了住房租賃市場(chǎng)的良好運(yùn)行，不僅極大的保護(hù)了租戶的權(quán)益，同時(shí)還使經(jīng)營(yíng)住房租賃的企業(yè)獲利頗豐。據(jù)統(tǒng)計(jì)，日本公寓租金收益率平均在5%以上，遠(yuǎn)高于銀行定期存款和10 年期國(guó)債收益。相比之下，德國(guó)的租金收益率維持在5%以下，我國(guó)租賃市場(chǎng)租金收益率僅在2%左右，北京、上海、廣州和深圳更低，再加上普遍高達(dá)6%~16%的租賃稅率，如果不考慮其他收益，住房租賃企業(yè)普遍處于虧損邊緣，不利于形成良性市場(chǎng)發(fā)展機(jī)制?？偨Y(jié)與日本、德國(guó)等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體成熟的住房租賃市場(chǎng)相比，國(guó)內(nèi)住房租賃市場(chǎng)不管是法制體系建設(shè)還是監(jiān)管等方面，仍然處于剛剛起步的階段。頻頻出現(xiàn)的“甲醛房”等事件暴露了住房租賃的安全性，不斷“暴雷”的長(zhǎng)租公寓也暴露了監(jiān)管的不足。所幸的是，政府及監(jiān)管層正在越來(lái)越關(guān)注這個(gè)市場(chǎng)。9月7日，住建部公布了《住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》，這是首部住房租賃領(lǐng)域的條例性文件，或許將有望改變當(dāng)下混亂的住房租賃市場(chǎng)。但這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，“居者有其所”是民生之本，不僅要靠法律去規(guī)范市場(chǎng)行為，更需要全方位的市場(chǎng)體系建設(shè)。首先要保證各方主體，尤其是租戶權(quán)益。從根本上說(shuō)，住房租賃是為了解決住房問(wèn)題，保證“居者有其屋”的權(quán)利。同時(shí)，在租賃機(jī)構(gòu)、出租人、租戶等各方主體中，租戶也處于相對(duì)弱勢(shì)地位，保護(hù)租戶在租房過(guò)程中的權(quán)益是發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的初衷。其次是鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)出租人的發(fā)展，發(fā)揮政府和機(jī)構(gòu)在租房供給方面的重要作用。英國(guó)、日本等國(guó)在住房體系建設(shè)初期，政府主導(dǎo)建設(shè)的保障性住房在新增住房中占比曾高達(dá)50%。德國(guó)除了用優(yōu)惠利率貸款鼓勵(lì)居民自發(fā)建設(shè)租賃住房外，住房合作社主導(dǎo)建設(shè)的新增住房也超過(guò)了1/3。同時(shí)，以機(jī)構(gòu)為主體的出租人也更能夠發(fā)揮示范效應(yīng)，帶動(dòng)整體市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展。再次，要加強(qiáng)財(cái)稅和金融支持力度。主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體租賃市場(chǎng)繁榮穩(wěn)定的核心原因之一在于租賃市場(chǎng)的“有利可圖”，國(guó)內(nèi)租房市場(chǎng)超低的租金收益率和高稅率，導(dǎo)致眾多租賃企業(yè)通過(guò)“租金貸”等方式花樣盈利，融資渠道的有限性又促使了“長(zhǎng)收短付”的變相提杠桿。因此，加快制定相關(guān)領(lǐng)域的財(cái)稅金融政策，才能形成良性的市場(chǎng)發(fā)展機(jī)制。最后，探索建立住房租賃主體信用體系。如出租人信用、租戶信用、機(jī)構(gòu)信用（如中介機(jī)構(gòu)信用）等信用體系的建設(shè)，將其納入整個(gè)信用社會(huì)體系的建設(shè)之中。當(dāng)然，除此之外，更要堅(jiān)定執(zhí)行“房住不炒”，將房地產(chǎn)回歸居住的“準(zhǔn)公共物品屬性”。如此，或許短期實(shí)現(xiàn)“居者有其所”仍有一定距離，但在正確的道路上，終究會(huì)到達(dá)終點(diǎn)。參考資料：1、盛松成等，《房地產(chǎn)與中國(guó)經(jīng)濟(jì)》，中信出版社，20202、夏磊、任澤平，《全球房地產(chǎn)》，中心出版社，20203、張英杰、任榮榮，住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)與啟示，《宏觀經(jīng)濟(jì)研究》，2019
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2020年09月樓市調(diào)控升級(jí)土地市場(chǎng)降溫：地價(jià)呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)
降幅比1-7月份擴(kuò)大1.4個(gè)百分點(diǎn)。單月數(shù)據(jù)來(lái)看，8月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積1694萬(wàn)平方米，同比下降7.6%。 受疫情影響，今年春節(jié)后多城市土地出讓延遲，今年1-2月全國(guó)土地購(gòu)置面積同比大幅下降。3月份以來(lái)，隨著全國(guó)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，各地土地出讓節(jié)奏加快，土地購(gòu)置面積同比降幅開(kāi)始持續(xù)收窄。 不過(guò)，土地購(gòu)置面積在6月份回歸正常以后，7月和8月降幅開(kāi)始擴(kuò)大。易居研究院研究員沈昕表示，可能是因?yàn)橐咔槠陂g延遲出讓的土地基本在二季度出讓完成。此外，部分城市調(diào)控升級(jí)后，政府為穩(wěn)地價(jià)和市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)一步延緩?fù)恋爻鲎尮?jié)奏。 不僅如此，沈昕也表示，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)“三道紅線”的監(jiān)管新規(guī)限制了房企激進(jìn)融資拿地的能力?！拔磥?lái)幾個(gè)月，全國(guó)自年初累計(jì)土地購(gòu)置面積同比降幅可能會(huì)小幅擴(kuò)大，但這有利于穩(wěn)地價(jià)和穩(wěn)房?jī)r(jià)?！?nbsp; 此前，住建部和央行在北京召開(kāi)重點(diǎn)房企座談會(huì)，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，為房企財(cái)務(wù)指標(biāo)劃定“三道紅線”：房企剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%，凈負(fù)債率不得大于100%，現(xiàn)金短債比不得大于一倍。 從土地購(gòu)置均價(jià)來(lái)看，易居方面的數(shù)據(jù)顯示，2020年1-8月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置均價(jià)5933元/平方米，同比上漲13.9%，比1-7月小幅擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。 綜合來(lái)看，1-2月土地購(gòu)置均價(jià)下跌，3月土地購(gòu)置均價(jià)由跌轉(zhuǎn)漲恢復(fù)正常。4月一二線城市土地成交量增長(zhǎng)，月內(nèi)土地購(gòu)置均價(jià)漲幅擴(kuò)大。5月、6月成交均價(jià)漲幅持續(xù)收窄，7月和8月漲幅小幅擴(kuò)大。 克而瑞研究中心近日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在土地市場(chǎng)供求方面，上周土地供應(yīng)量微漲，成交量則環(huán)比大降，地價(jià)也受一二線城市供應(yīng)結(jié)構(gòu)改變影響而出現(xiàn)下滑趨勢(shì)。 值得一提的是，上周重點(diǎn)城市在持續(xù)收緊調(diào)控政策，其中常州、南京等均有相關(guān)政策出臺(tái)。常州明確在土地市場(chǎng)上要進(jìn)一步加大普通宅地供應(yīng)量、建立地價(jià)與房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，同時(shí)停止執(zhí)行應(yīng)對(duì)疫情期間的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、土地出讓等方面的優(yōu)惠政策。 易居研究院研究員沈昕表示，在調(diào)控政策收緊和“三道紅線”的監(jiān)管新規(guī)下，下半年土地市場(chǎng)已經(jīng)略有降溫。在政策持續(xù)及擴(kuò)圍預(yù)期下，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月土地成交均價(jià)漲幅將小幅收窄。
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2020年09月“公攤面積”將全面取消？早買(mǎi)房的人，有補(bǔ)償嗎？國(guó)家回應(yīng)來(lái)了
的“公攤面積”，到底是誰(shuí)發(fā)明的？有人說(shuō)發(fā)明人是前亞洲首富李嘉誠(chéng)，很多媒體報(bào)道時(shí)也說(shuō)，其發(fā)明人就是李嘉誠(chéng)——大概在1970年代，李嘉誠(chéng)在進(jìn)行相關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的時(shí)候第一次采用“公攤”做法，后來(lái)被香港其他開(kāi)發(fā)商跟風(fēng)模仿，最后更是被所有開(kāi)發(fā)商所共用。筆者查找了很多文獻(xiàn)，也沒(méi)有查到源頭，雖然不能確定公攤面積到底是不是李嘉誠(chéng)發(fā)明的，但是可以肯定的是，公攤面積和期房預(yù)售、土地招拍掛等模式，都是從香港傳來(lái)的。國(guó)內(nèi)各類(lèi)房子的公攤面積標(biāo)準(zhǔn)千差萬(wàn)別，從低密度洋房別墅的10%，到兩梯六戶的超高層50%。不過(guò)值得一提的是，雖然公攤面積起源于香港，但是很多人不知道的是 ，其實(shí)從1993年起，香港就廢止了公攤面積，不管是新二手房房屋銷(xiāo)售，均按照套內(nèi)面積計(jì)算。就是這個(gè)已經(jīng)被香港地區(qū)所明令調(diào)整的公攤面積，卻在內(nèi)地，被各大開(kāi)發(fā)商堂而皇之地使用著，實(shí)在讓人費(fèi)解。更重要的是，國(guó)際上基本都是按套內(nèi)面積計(jì)算房?jī)r(jià)。為什么說(shuō)公攤面積制度害人不淺？公攤面積到底有哪些弊端？今天我們就來(lái)細(xì)細(xì)深究一下。我們認(rèn)為，公攤面積一方面是給開(kāi)發(fā)商有弄虛作假的可乘之機(jī)，另一方面對(duì)于購(gòu)房者實(shí)在是極為不公平。首先，不可否認(rèn)的是，公攤面積常常被一些不地道的開(kāi)發(fā)商拿來(lái)賺錢(qián)，作為糊弄購(gòu)房者的工具之一。因?yàn)榧词沟搅私裉?，公攤面積的核定依然沒(méi)有形成統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。也就是說(shuō)，很多小區(qū)開(kāi)發(fā)后的公攤面積，很可能是開(kāi)發(fā)商隨意填報(bào)的，他們會(huì)有意無(wú)意增加公攤面積，因?yàn)檫@會(huì)把購(gòu)房資金分?jǐn)傇跇I(yè)主頭上。所以，這就給了開(kāi)發(fā)商“偷面積”的可乘之機(jī)——比如，每一套房子多寫(xiě)進(jìn)去3、5平米公攤，小區(qū)一共有1000套房子的話，按照每平米1萬(wàn)元計(jì)算，那么就可以多收3000-5000萬(wàn)元；其次，購(gòu)房者糊里糊涂吃大虧。我國(guó)計(jì)算房?jī)r(jià)、物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、房屋維修基金等都要包括占比頗高的公攤面積，這就意味著我們買(mǎi)完房后，還要不明不白地多繳納很多冤枉錢(qián)。此外，需要提醒的是，未來(lái)隨著房屋精裝修政策，乃至房地產(chǎn)稅、空置稅等長(zhǎng)效機(jī)制的出臺(tái)，買(mǎi)房人遭遇到的不公平待遇還將進(jìn)一步加劇，產(chǎn)生的各類(lèi)矛盾也將愈發(fā)尖銳。公攤面積如此傷人，到底該不該取消？其實(shí)爭(zhēng)論一直未停歇。開(kāi)發(fā)商們堅(jiān)決“反對(duì)”取消，他們給出的理由甚至是向著購(gòu)房者的：取消公攤，房?jī)r(jià)就會(huì)上漲。原來(lái)單價(jià)2萬(wàn)一平的房子，可能搖身一變成3萬(wàn)一平，取消公攤對(duì)于購(gòu)房者沒(méi)有實(shí)際意義。而且還會(huì)給施行了幾十年的房地產(chǎn)交易系統(tǒng)以及交易人員的工作量加大。一句話，取消公攤面積，勞民傷財(cái)，得不償失。贊成的一派則認(rèn)為，取消公攤面積是民心所向，是大勢(shì)所趨。一方面，取消公攤面積，可以堵上開(kāi)發(fā)商非法牟利的漏洞；另一方面，取消公攤面積，未來(lái)買(mǎi)房人繳納物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、房屋維修基金，就是按照套內(nèi)面積繳納。這意味著至少有3億人，這“三筆費(fèi)用”都可以少交不少，尤其是物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)，是每年度的開(kāi)支，如果一套房子按照居住20年計(jì)算，這可是一筆不小的費(fèi)用。尤其是公攤面積高達(dá)50%的買(mǎi)房人，節(jié)省的資金要更多。不僅如此，其實(shí)最近幾年，官方媒體也多次發(fā)聲痛斥了奇葩的“公攤面積”制度。2018年，新華社發(fā)文《“公攤面積傷民”矛盾亟待求解》直指，公攤面積問(wèn)題積弊已久，越來(lái)越多的公攤面積實(shí)質(zhì)上已經(jīng)侵占百姓的利益，也損傷了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的公平與公正。2019年經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)評(píng)論文章更駁斥了“取消公攤面積，房?jī)r(jià)上漲”的論調(diào)：這是危言聳聽(tīng)，壓縮公攤面積或改成按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)造成的價(jià)格上漲，本身只是一個(gè)數(shù)字問(wèn)題，并不會(huì)真正提高購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，相反會(huì)降低購(gòu)房者的未來(lái)資金壓力。搞不贏妄想，取消公攤面積，開(kāi)發(fā)商就降低房屋質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量，購(gòu)房人不會(huì)答應(yīng)，如果開(kāi)發(fā)商敢糊弄，買(mǎi)房人是會(huì)用腳投票的?！肮珨偯娣e”即將全面取消？過(guò)去兩年，很多媒體都報(bào)道了，從2020年開(kāi)始，被廣為詬病的“公攤面積”制度，將要全面取消。筆者查詢(xún)了很多文章，最后終于弄清了事情的真相，原來(lái)這種觀點(diǎn)的來(lái)源是基于2019年2月份住建部發(fā)布的一條征求意見(jiàn)里提到“住宅建筑應(yīng)該以套內(nèi)的使用面積進(jìn)行交易”。隨著各種解讀的出現(xiàn)，一時(shí)間輿論普遍認(rèn)為此事已經(jīng)坐實(shí)。但事實(shí)真相究竟如何呢？對(duì)此，不久前代表國(guó)家的央視新聞以標(biāo)題《“公攤面積”要取消了？這事兒沒(méi)那么簡(jiǎn)單》文章出面回應(yīng)了：這是媒體的錯(cuò)誤理解。而且征求意見(jiàn)稿，征求的是對(duì)一項(xiàng)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的意見(jiàn)，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范約束的是工程建設(shè)行為，約束對(duì)象是住宅項(xiàng)目的建設(shè)單位。這與我們所關(guān)心的住宅交易到底是以“建筑面積”、“公攤面積”來(lái)計(jì)算，并無(wú)直接關(guān)系。與我們大家關(guān)心的物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)以何標(biāo)準(zhǔn)收取，也沒(méi)直接關(guān)系。到處，真相已經(jīng)水落石出：從2020年起，“公攤面積”全面取消是不可能的。而且在未來(lái)很長(zhǎng)的一段時(shí)間，即使少部分城市會(huì)提前試點(diǎn)，但絕大多數(shù)城市大概率不會(huì)全面取消。因?yàn)?，取消公攤面積，遠(yuǎn)沒(méi)有想象那么簡(jiǎn)單：一則，公攤作為樓房整體的一部分，實(shí)際上最后也是為業(yè)主所使用，建造成本也是真實(shí)存在的，并非直接取消這么簡(jiǎn)單；二則，這個(gè)規(guī)范的真正意義在于，一方面讓購(gòu)房者更容易比較，明明白白購(gòu)房，另一方面，會(huì)倒逼開(kāi)發(fā)商在自我設(shè)計(jì)規(guī)劃、工程這些層面的提升，根本目的是保障購(gòu)房者的合法權(quán)益；三則，就算真的取消了，其實(shí)對(duì)于購(gòu)房者也沒(méi)有影響，正如央視新聞所言，開(kāi)發(fā)商不管是按照建筑面積賣(mài)房，還是按照套內(nèi)面積賣(mài)房，其實(shí)最終房屋的總價(jià)是不變的，只不過(guò)是計(jì)算方式的改變；四則，公攤面積取消，全體業(yè)主可能會(huì)失去對(duì)公共區(qū)域的所有權(quán)，這個(gè)所有權(quán)已經(jīng)納入國(guó)家法規(guī)，取消公攤可能意味著要更改法規(guī)，這顯然短期不現(xiàn)實(shí)。至于很多人非常關(guān)心的，公攤面積取消后，早買(mǎi)房的人這些年多交的錢(qián)，開(kāi)發(fā)商、國(guó)家會(huì)不會(huì)給予一定的補(bǔ)償，更是沒(méi)影的事。我們假設(shè)未來(lái)真的“取消公攤面積”，其實(shí)也不存在向早買(mǎi)房的人補(bǔ)償多交錢(qián)的情況，我們算一筆賬大家就明白了：一個(gè)小區(qū)1000戶，按每戶平均面積100平計(jì)算，公攤面積20平，房子單價(jià)10000元/平，這就意味著光公攤面積，開(kāi)發(fā)商就要退回2億。這還沒(méi)計(jì)算這1000戶業(yè)主此前多繳納的物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)和房屋維修基金。敲骨吸髓的地產(chǎn)商可能把吃到肚子里的錢(qián)再吐出來(lái)嗎？國(guó)家更不可能強(qiáng)制要求，或者替開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償。所以，不管未來(lái)“公攤面積”制度會(huì)不會(huì)取消，大家都千萬(wàn)不要抱著“有補(bǔ)償”的幻想了。更何況現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商物業(yè)都在想方設(shè)法在各種費(fèi)用上搞灰色“增值服務(wù)”，從這一點(diǎn)來(lái)看，未來(lái)買(mǎi)房人想少交物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、房屋維修基金費(fèi)這三筆費(fèi)用，更是不太現(xiàn)實(shí)啊。
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2020年08月上半年房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)完成率不足四成 積極調(diào)整策略沖擊全年目標(biāo)
增速分化 部分房企業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)幅度較大。新城控股上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入377.36億元，同比增長(zhǎng)121.15%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)32.04億元，同比增長(zhǎng)23.59%。公司表示，這得益于聚焦自身，深入挖掘運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)品紅利。 中南建設(shè)上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入296.93億元，同比增長(zhǎng)27.32%；凈利潤(rùn)為20.50億元，同比增長(zhǎng)56.20%。雅居樂(lè)集團(tuán)上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入335.27億元，同比增長(zhǎng)23.7%。 部分房企營(yíng)收進(jìn)入緩增長(zhǎng)期。保利地產(chǎn)上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入736.77億元，同比增長(zhǎng)3.59%。越秀地產(chǎn)上半年?duì)I業(yè)收入約為237.1億元，同比增長(zhǎng)8.8%。 從已披露全年銷(xiāo)售目標(biāo)的房企來(lái)看，各房企全年目標(biāo)完成率分化明顯，部分房企完成率低于4成。 中國(guó)奧園上半年實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額508.7億元，全年目標(biāo)的完成率不足4成。在日前的業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，中國(guó)奧園方面表示，未來(lái)幾個(gè)月會(huì)加大銷(xiāo)售力度，有信心完成銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)12%的年度目標(biāo)。 中指研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年，從已公布銷(xiāo)售目標(biāo)的28家房企來(lái)看，其全年目標(biāo)完成率均值僅為39.9%，同比減少7.7個(gè)百分點(diǎn)。規(guī)模房企因擁有廣泛的市場(chǎng)布局、強(qiáng)大的資源聚焦能力和穩(wěn)健的運(yùn)營(yíng)策略，整體優(yōu)勢(shì)明顯。 調(diào)整應(yīng)對(duì)策略 結(jié)合各房企披露的情況來(lái)看，上半年業(yè)績(jī)?cè)鏊倜黠@的房企多與調(diào)整產(chǎn)品、銷(xiāo)售策略等有關(guān)。如寶龍地產(chǎn)方面表示，上半年銷(xiāo)售取得不錯(cuò)的成績(jī)主要得益于產(chǎn)品力的提升、項(xiàng)目銷(xiāo)售策略的靈活調(diào)整。 展望下半年，不少房企表示要靈活調(diào)整策略、深耕區(qū)域、多舉措“促銷(xiāo)售、搶回款”。 新城控股表示，下半年公司將重點(diǎn)關(guān)注市場(chǎng)，整合內(nèi)外部資源，立足深耕區(qū)域，多模式并舉創(chuàng)新投資，用好各類(lèi)融資工具，圍繞銷(xiāo)售目標(biāo)“促銷(xiāo)售、搶回款”。同時(shí)，公司計(jì)劃下半年新開(kāi)工79個(gè)子項(xiàng)目，住宅建筑面積767.79萬(wàn)平方米；計(jì)劃竣工136個(gè)子項(xiàng)目，住宅建筑面積1537.70萬(wàn)平方米。 陽(yáng)光100中國(guó)表示，下半年公司將加快原有住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和喜馬拉雅公寓入市，恢復(fù)銷(xiāo)售增長(zhǎng)，保證全年銷(xiāo)售額跨過(guò)百億元大關(guān)；抓住和央企、國(guó)企及地方政府的合作機(jī)會(huì)，加快多重業(yè)務(wù)增長(zhǎng)。 中國(guó)奧園指出，下半年將積極根據(jù)市場(chǎng)變化調(diào)整策略，加大對(duì)一、二線及強(qiáng)三線城市的投資布局，聚焦深耕粵港澳大灣區(qū)、環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、中西部地區(qū)四大核心區(qū)域，加速推動(dòng)城市更新項(xiàng)目轉(zhuǎn)化，持續(xù)提升產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)及安全管理等方面的標(biāo)準(zhǔn)化體系要求。 不少房企繼續(xù)提及不再追求規(guī)模效應(yīng)，而是追求有品質(zhì)的增長(zhǎng)。中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)李建橋認(rèn)為，隨著居住需求升級(jí)和政策調(diào)控持續(xù)，房企發(fā)展戰(zhàn)略將發(fā)生改變。房企在規(guī)模上將更加追求適度、穩(wěn)健增長(zhǎng)，同時(shí)注重產(chǎn)品品質(zhì)和更高質(zhì)量的服務(wù)。 諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)已基本告別高速擴(kuò)張的時(shí)代，盲目追求規(guī)模的策略已不適用，高質(zhì)量發(fā)展將成為房企轉(zhuǎn)型的必然選擇。 下半年搶收或加速 “預(yù)計(jì)短期在房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)和需求回補(bǔ)的背景下，積極推盤(pán)、搶收回款、保持現(xiàn)金流穩(wěn)定會(huì)成為下半年行業(yè)的共識(shí)。具體表現(xiàn)為房企積極推盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)，延續(xù)高周轉(zhuǎn)策略，下半年開(kāi)工有望穩(wěn)中增長(zhǎng)。營(yíng)銷(xiāo)上，預(yù)計(jì)房企仍會(huì)采用線上線下相結(jié)合方式，力促銷(xiāo)售回款。”李建橋表示。 華創(chuàng)證券認(rèn)為，下半年政策面仍將偏于寬松，需求端堅(jiān)持房住不炒、延續(xù)因城施策；供給端包括土地供應(yīng)等仍積極支持；基本面上，三季度銷(xiāo)售將保持二季度的市場(chǎng)熱度，“低庫(kù)存+銷(xiāo)售回暖”將繼續(xù)推動(dòng)投資端數(shù)據(jù)修復(fù)，后續(xù)市場(chǎng)仍將平穩(wěn)發(fā)展。 東北證券稱(chēng)，受疫情影響，房企推盤(pán)計(jì)劃普遍延后，三季度推盤(pán)的數(shù)量有望占全年的30%。7月、8月為傳統(tǒng)的銷(xiāo)售淡季，但因今年房企推盤(pán)的數(shù)量較往年明顯提升，銷(xiāo)售表現(xiàn)超預(yù)期。 “房企上半年業(yè)績(jī)完成率較低，大部分房企下半年面臨銷(xiāo)售壓力。因此，預(yù)計(jì)房企下半年推盤(pán)節(jié)奏將加快，打折促銷(xiāo)仍將存在。”陳霄表示。 需要指出的是，近期房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策從融資管理、土拍等方面整體趨嚴(yán)。李建橋分析稱(chēng)，預(yù)計(jì)下半年調(diào)控政策仍以穩(wěn)為主，金融監(jiān)管依舊較為嚴(yán)格，房企未來(lái)需要加強(qiáng)現(xiàn)金流管理，注重高品質(zhì)穩(wěn)健增長(zhǎng)。同時(shí)，去化較慢、融資渠道單一、杠桿率較高的房企將承壓，對(duì)其管理將提出挑戰(zhàn)。
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2020年08月房地產(chǎn)市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方地位不對(duì)等，對(duì)樓市整治要“真亮劍”
從業(yè)者窮盡辦法“玩變通”“鉆空子”；同時(shí)也從另一方面暴露出一些地方，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管、執(zhí)法仍然存在懈怠和缺失。以本案為例，涉案人員的違法犯罪行為之所以被曝光，并最終受到懲處，是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商管理人員聽(tīng)說(shuō)自己的樓盤(pán)存在這種違規(guī)違法銷(xiāo)售、公司的利益被侵占后，主動(dòng)向公安機(jī)關(guān)報(bào)案。但僅僅依靠企業(yè)自查自?xún)艨峙逻€不足以完全禁絕這種違法違規(guī)行為。試想如果這樣的行為本身就是開(kāi)發(fā)商授意，甚至組織銷(xiāo)售開(kāi)展的“業(yè)務(wù)”，一方面會(huì)使得違法違規(guī)行為更具隱蔽性；另一方面，按照以往的處理結(jié)果來(lái)看，如果房產(chǎn)公司被有關(guān)部門(mén)查實(shí)違規(guī)銷(xiāo)售，后續(xù)受到的可能也只是限期整改、停業(yè)整頓等行政處罰。相較于潛在的巨大利益，這樣的處罰顯然過(guò)輕。中央三令五申“房住不炒”的基本定位下，一方面相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)要打消投機(jī)炒作的想法，把重心放到產(chǎn)品品質(zhì)、客戶服務(wù)上來(lái)，對(duì)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)的違規(guī)違法行為要敢于自查自糾；另一方面更為重要的是，房管的相關(guān)職能部門(mén)要敢于“亮劍”。尤其是在部分城市樓市熱度不減、市場(chǎng)信息披露不健全等客觀情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方仍處于不對(duì)等的地位，很容易滋生尋租行為。近年來(lái)，整治房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象的法律法規(guī)、制度辦法不勝枚舉，但真正要讓法律法規(guī)長(zhǎng)出“牙齒”還得落實(shí)于執(zhí)行。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在、不時(shí)抬頭的違法違規(guī)行為，相關(guān)部門(mén)要切實(shí)采取信用考評(píng)扣分、公開(kāi)曝光、列入行業(yè)黑名單、取消網(wǎng)簽資格等措施，真正用好聯(lián)合懲戒“組合拳”，剎住市場(chǎng)的不正之風(fēng)。
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2020年08月買(mǎi)房，選擇中間戶還是邊戶？?jī)?nèi)行分析兩點(diǎn)，答案出來(lái)了！
多。隨著物價(jià)的上漲，城市人口的增加，高層住宅的增多是必然的。高層樓房的戶型設(shè)計(jì)大多數(shù)為一梯四戶。整個(gè)樓層只有兩個(gè)戶型，中間戶和邊戶。中間戶和邊戶都在各自的優(yōu)點(diǎn)。一些購(gòu)房者在選房時(shí)，在中間戶和邊戶之間不知該如何選擇。買(mǎi)房，選擇中間戶還是邊戶？?jī)?nèi)行分析兩點(diǎn)，答案出來(lái)了！第一，采光條件。在高層小區(qū)買(mǎi)房，業(yè)主最應(yīng)該關(guān)注采光條件。高層小區(qū)樓房的采光最容易被遮擋。采光條件好，業(yè)主的居住舒適度高，采光條件差，屋內(nèi)陰暗潮濕，業(yè)主的居住舒適度差。具體分析，中間戶和邊戶位于同一樓層，樓層高度相同。通常情況下，邊戶的采光面較大，中間戶的采光面較小。因此，邊戶的采光條件好一些。第二，戶型合理性。合理的戶型更加舒適，二手房市場(chǎng)上，合理的戶型更容易出售。合理的戶型一般符合幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：比如干濕分離，動(dòng)靜分離等。合理的戶型設(shè)計(jì)還體現(xiàn)在多個(gè)方面，比如房間的整體形狀上。合理的戶型設(shè)計(jì)更符合人們的居住習(xí)慣。綜上所述，買(mǎi)房，選擇中間戶還是邊戶？?jī)?nèi)行分析兩點(diǎn)，答案出來(lái)了！邊戶的采光條件好一些，如果你買(mǎi)房，你會(huì)選擇邊戶還是中間戶呢？歡迎留言。
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2020年08月央行、住建部將召集部分開(kāi)發(fā)商在京面談
收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于 70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。“通知是真的，昨天接到券商的電話，這個(gè)政策對(duì)負(fù)債較高的房企簡(jiǎn)直就是定向打擊?！币患铱偛吭谏钲诘纳鲜蟹科笸蛾P(guān)負(fù)責(zé)人向財(cái)聯(lián)社表示。一家大型房企CFO也向記者證實(shí)了融資新規(guī)的真實(shí)性，但表示目前尚未收到具體文件?！斑@次監(jiān)管層釋放的信號(hào)是非常清晰的，就是要求房企管住有息負(fù)債，同時(shí)降低負(fù)債率，如果做不到，房企融資受到的限制會(huì)非常大。這次對(duì)房地產(chǎn)公司是一件大事，房企應(yīng)該認(rèn)真對(duì)待，盡快按照指示調(diào)整自身的負(fù)債結(jié)構(gòu)。但負(fù)債率短期內(nèi)是很難調(diào)下來(lái)，對(duì)短期融資會(huì)受到很大沖擊。”一家TOP20上市房企副總裁告訴記者。新規(guī)劍指高負(fù)債房企“今年下半年，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的融資環(huán)境應(yīng)該不會(huì)太好，監(jiān)管部門(mén)不僅是對(duì)房企有息負(fù)債的增加進(jìn)行限制，同時(shí)借新還舊也進(jìn)行了一定比例的限制融資，主要還是為了引導(dǎo)資金流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，控制流向房地產(chǎn)?！币患铱偛课挥诒本┑姆科蟾邔又赋觥Ｑ啪訕?lè)控股副總裁潘智勇則表示，“關(guān)于最近融資的一些政策，我們也關(guān)注到了，我覺(jué)得出臺(tái)這些也很正常。做好自己的管控，做好我們的經(jīng)營(yíng)，這是對(duì)應(yīng)對(duì)這些融資環(huán)境的政策變化最有利的?！敝袊?guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜告訴記者，“對(duì)于一些高負(fù)債、高杠桿的高周轉(zhuǎn)型企業(yè)而言，其三項(xiàng)指標(biāo)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出監(jiān)管紅線，以永續(xù)債、信托和基金支持的明股實(shí)債等杠桿之上再加杠桿的情況十分普遍。此次監(jiān)管新規(guī)將大幅壓縮此類(lèi)加杠桿的空間，也給房企降負(fù)債和去杠桿帶來(lái)很大壓力，如何在限制有息負(fù)債增長(zhǎng)的同時(shí)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過(guò)渡是一個(gè)十分嚴(yán)峻的問(wèn)題?！薄叭兰t線直指房地產(chǎn)負(fù)債水平的關(guān)鍵財(cái)務(wù)判斷要素，資產(chǎn)負(fù)債率是判斷企業(yè)整體負(fù)債水平的常用財(cái)務(wù)指標(biāo)，由于房企的預(yù)收款較大，剔除之后指標(biāo)更能反映實(shí)際負(fù)債水平。凈負(fù)債率則是判斷房企自身財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要指標(biāo)，可反映房企的真實(shí)負(fù)債壓力和杠桿水平。而現(xiàn)金短債比則更傾向于判別短期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，可體現(xiàn)房企當(dāng)下的現(xiàn)金流壓力及安全性?！?8安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波說(shuō)。不過(guò)一位不具名的券商分析師對(duì)記者表示，“具體條款是剔除預(yù)售款負(fù)債率還是有息負(fù)債率，現(xiàn)在說(shuō)法不一?！倍鶕?jù)“三道紅線”觸線情況不同，新規(guī)將房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅-橙-黃-綠”四擋。以有息負(fù)債規(guī)模為融資管理操作目標(biāo)，分檔設(shè)定為有息負(fù)債規(guī)模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。據(jù)21世紀(jì)報(bào)道，如果“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負(fù)債規(guī)模以2019年6月底為上限，不得增加；“二線”超出閾值為“橙色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)5%；“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)10%；“三線”均未超出閾值為“綠色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)15%?！斑@個(gè)政策是在規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)加杠桿的行為，政策不是不讓加杠桿，而是保持杠桿穩(wěn)定增長(zhǎng)，其實(shí)所有的政策都是希望房地產(chǎn)行業(yè)維持穩(wěn)定。”一家A股上市公司的董秘告訴財(cái)聯(lián)社記者。張波認(rèn)為，若新規(guī)嚴(yán)格執(zhí)行，下半年房企融資的“好日子”已經(jīng)基本結(jié)束，整體很難再有類(lèi)似上半年的低成本融資水平，即使是財(cái)務(wù)穩(wěn)健的房企依然會(huì)面臨挑戰(zhàn)。貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約7379億元，整體融資規(guī)模占2019年全年的62.5%。其中7月單月，房企境內(nèi)外債券融資共發(fā)行109筆，累計(jì)約1234億元，同比上升6%。受疫情影響，今年上半年房地產(chǎn)融資環(huán)境有所放松，但在下半年再次出現(xiàn)收緊趨勢(shì)。多位受訪人士告訴記者，房地產(chǎn)融資再度收緊，或與火熱的土地市場(chǎng)有關(guān)，房企高杠桿拿地等現(xiàn)象，引發(fā)了高層關(guān)注?！盀楸ＷC國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的順暢運(yùn)行，就勢(shì)必要控制房?jī)r(jià)和地價(jià)，這也是監(jiān)管部門(mén)設(shè)置三道紅線的主要原因所在。”柏文喜說(shuō)?！跋掳肽晔站o房企融資，是在響應(yīng)中央關(guān)于‘房住不炒’和嚴(yán)控違規(guī)資金流入房地產(chǎn)等指示。今年上半年制造業(yè)、基建投資增速表現(xiàn)不及房地產(chǎn)，個(gè)人按揭貸款恢復(fù)比較快，行業(yè)景氣度上行趨勢(shì)明顯。需求端調(diào)控政策未明顯放松，但又需要防止地產(chǎn)過(guò)熱，調(diào)控途徑由需求端向供給端傳導(dǎo)?！鄙鲜鋈虣C(jī)構(gòu)分析師向記者表示。開(kāi)發(fā)商或降價(jià)回籠資金“‘房住不炒’是長(zhǎng)期的政策基調(diào)，當(dāng)土地價(jià)格以及資金等方面過(guò)熱就要壓制一下，融資新規(guī)如果執(zhí)行，將考驗(yàn)各房企的綜合能力，包括負(fù)債情況、融資能力、股東背景等?！鄙鲜鯝股上市公司董秘告訴財(cái)聯(lián)社記者?！按舜稳谫Y新規(guī)，將令房企總體融資增量受限，房企融資受限會(huì)傳導(dǎo)到土地投資端，土地投資熱度會(huì)減弱，土地溢價(jià)率可能會(huì)下行。”上述券商分析師指出。一家百億規(guī)模的港股上市房企副總裁則表示，“目前公司還沒(méi)收到通知，但網(wǎng)上弄流傳的文件太嚴(yán)格了，如果真的執(zhí)行，沒(méi)有多少房企會(huì)買(mǎi)地了?！倍辔唤邮苡浾卟稍L的人士均認(rèn)為，政策如果嚴(yán)格執(zhí)行，房企下半年肯定是圍繞加速回款展開(kāi)一些動(dòng)作，包括降價(jià)促銷(xiāo)、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目等行為。“這次政策如果實(shí)行，對(duì)投資的影響比較大，四季度開(kāi)發(fā)商資金壓力會(huì)加劇，又要沖全年業(yè)績(jī)，可能會(huì)有降價(jià)行為?！币患议}系上市房企的投資中心副總裁如是分析。上述TOP20上市房企副總裁也表示，因?yàn)橐纳曝?fù)債率、改善融資結(jié)構(gòu)，下半年在銷(xiāo)售方面，地產(chǎn)公司促銷(xiāo)力度會(huì)加大，促銷(xiāo)活動(dòng)可能會(huì)增加。柏文喜亦認(rèn)為，在此種情況之下，房企為了繼續(xù)推高周轉(zhuǎn)速度和加快銷(xiāo)售回款，一方面可能會(huì)降價(jià)促銷(xiāo)，另一方面可能會(huì)加快施工進(jìn)度，因此工程質(zhì)量和施工安全需要特別重視，而降價(jià)幅度則受制于成本因素和行業(yè)監(jiān)管?！伴_(kāi)發(fā)商會(huì)更多選擇像分拆物業(yè)上市這樣的變通方法拓展資金來(lái)源。”香頌資本執(zhí)行董事沈萌告訴記者。“房企會(huì)明顯加快資金回籠的速度，一方面是由于資金壓力，尤其是負(fù)債水平過(guò)高的房企更是會(huì)加大銷(xiāo)售回款力度，另一方面與房企整體業(yè)績(jī)完成度不理想相關(guān)，為沖刺全年業(yè)績(jī)目標(biāo)，房企在金九銀十加大促銷(xiāo)力度的概率會(huì)明顯增大?！睆埐ㄖ赋觥６趪?yán)峻的融資環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)集中度或?qū)⑦M(jìn)一步提升。一位房地產(chǎn)行業(yè)分析師認(rèn)為，“房企本身并不會(huì)因?yàn)橐?guī)模大小不同，造成觸碰‘三道紅線’的概率出現(xiàn)明顯差異，不少大型品牌房企也明顯觸碰到‘三道紅線’，但中小房企由于融資難度整體大于大型房企，形勢(shì)依舊嚴(yán)峻?！薄胺康禺a(chǎn)行業(yè)有這么多公司，已經(jīng)到了兼并重組、結(jié)構(gòu)分化的時(shí)代?！鄙鲜龇科蠖馗嬖V記者。
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2020年08月還款中的房子還可以申請(qǐng)個(gè)人房屋抵押貸款嗎？
息后，如一時(shí)需要資金用于個(gè)人消費(fèi)或經(jīng)營(yíng)，可用該房屋抵押價(jià)值減去原貸款余額后的差額作為抵押，再次向銀行申請(qǐng)貸款。房產(chǎn)二次抵押貸款借款人必須是銀行一手房抵押貸款的客戶，無(wú)欠息行為，收入穩(wěn)定，信用良好，有按期償還借款本息的能力，并且已經(jīng)按期償還本息兩年以上。02二次抵押的條件用于進(jìn)行二次抵押的房屋，必須同時(shí)具備以下條件：第一、用于二次抵押貸款的房屋應(yīng)為市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿^大的優(yōu)質(zhì)住房和商業(yè)用房。第二、用于二次抵押貸款的房屋必須是現(xiàn)房。第三、房屋必須是使用銀行抵押貸款所購(gòu)買(mǎi)的一手房。第四、房屋抵押登記已經(jīng)辦妥，并且該行是房屋的抵押權(quán)人。第五、房屋已辦理保險(xiǎn)，并且保險(xiǎn)單正本由銀行執(zhí)管。第六、房屋所處的地理位置優(yōu)越，交通便利，配套設(shè)施齊全，具有較大的升值潛力。03二次抵押所需材料第一、房屋所有權(quán)證。第二、房產(chǎn)抵押合同和他項(xiàng)權(quán)利登記表。抵押人為自然人的，房產(chǎn)抵押合同需進(jìn)行公證。第三、房屋產(chǎn)權(quán)人為自然人的，需提交居民身份證或其他證明身份的有效證件。第四、房屋產(chǎn)權(quán)人為法人或其他組織的，需提交企業(yè)法人《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》或單位證明、法定代表人身份證明書(shū)、法定代表人授權(quán)委托書(shū)、法定代表人居民身份證和受委托人居民身份證或其他證明身份的有效證件。第五、一次抵押的合同以及借款合同。04二次抵押登記流程第一、經(jīng)辦行已按審批要求作為第一順位抵押權(quán)人辦妥房產(chǎn)抵押登記并取得房產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證。第二、擔(dān)保公司與抵押人、借款人、經(jīng)辦行達(dá)成二次抵押登記意向后，應(yīng)準(zhǔn)備以下材料：1、抵押人所提供的出具給房屋登記機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)表。2、擔(dān)保公司向經(jīng)辦行出具的《關(guān)于后順位抵押權(quán)申請(qǐng)人已知曉銀行優(yōu)先順位抵押權(quán)情況的函》。3、擔(dān)保公司向房屋登記機(jī)構(gòu)出具的《關(guān)于后順位抵押權(quán)申請(qǐng)人已知曉?xún)?yōu)先順位抵押權(quán)情況的函》。4、擔(dān)保公司向房屋登記機(jī)構(gòu)出具的其與抵押人簽訂的《抵押合同》。5、擔(dān)保公司向房屋登記機(jī)構(gòu)出具的其與借款人簽訂的《委托擔(dān)保合同》以及《反擔(dān)保合同》。
