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2017年09月“燒旺”住房租賃 政府還需“加薪添柴”
很難獲得相應(yīng)的社會公共服務(wù)、穩(wěn)定居住的權(quán)利以及財富增值效應(yīng)。因此，租房只是被新畢業(yè)大學(xué)生、年輕公務(wù)員以及各種“漂”們作為在大城市的臨時落腳點，一旦有條件，他們?nèi)匀粫x擇買房。近期出臺的相關(guān)政策，在這些方面都做了相應(yīng)的補足。在公共服務(wù)方面，以廣州為代表的城市提出“租售同權(quán)”，居民憑借租賃合同可以獲得包括子女教育權(quán)在內(nèi)的公共服務(wù)，這也成為很多城市吸引高端人才的重要砝碼；在穩(wěn)定居住方面，無論是北京、上海等低價出售租賃住房用地，還是試點集體建設(shè)用地用于租賃住房建設(shè)，目的都是通過增加租賃住房供給和租賃企業(yè)的規(guī)?；?、機構(gòu)化、專業(yè)化，為租戶提供穩(wěn)定的租房來源。如此種種，能夠在一定程度上減輕房價上漲的壓力，降低房地產(chǎn)的財富增值效應(yīng)。盡管受制于一系列因素，短期內(nèi)租房與買房還難以成為相互替代的選擇。但從長遠(yuǎn)計，培育和發(fā)展住房租賃市場，是實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民“住有所居”目標(biāo)的重要途徑，有利于貫徹中央“房子是用來住的，不是用來炒的”這一精神，對于健全和完善房地產(chǎn)市場體系，具有非常重要而深遠(yuǎn)的意義。應(yīng)該說，發(fā)展住房租賃市場，為房地產(chǎn)長效機制建設(shè)開了一個好頭。從目前看，推動住房租賃市場，還要在以下環(huán)節(jié)“加薪添柴”。一是積極推動“租售同權(quán)”政策落地開花。住建部人士近日曾表示，將通過立法，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇。包括廣州在內(nèi)的城市，也都為租戶享受公共服務(wù)資源“開了口子”，但其保證的只是符合條件的租戶子女擁有就讀公辦學(xué)校的資格，而不是就讀名校的資格。在優(yōu)質(zhì)教育資源稀缺的地區(qū)，學(xué)區(qū)房仍然炙手可熱，“租售同權(quán)”落地的難度相對較大。二是積極引導(dǎo)并穩(wěn)定住房市場預(yù)期。中國已歷經(jīng)數(shù)輪房地產(chǎn)調(diào)控，但房價仍然漲多跌少，基本上保持了單邊上揚的態(tài)勢，從而使居民形成了房價上漲的慣性預(yù)期，再加上中國傳統(tǒng)“居者有其屋”觀念的影響，一旦有條件，居民仍然會優(yōu)先選擇買房。今后，需要扭轉(zhuǎn)租房只是特定階段權(quán)宜之計的慣性思維，讓“租售同權(quán)”理念得到市場的充分認(rèn)可。三是大力推動地方政府在租賃市場方面有所作為。對地方政府而言，在房產(chǎn)稅推出前，土地出讓仍然是其財政收入的重要來源，未來如何引導(dǎo)地方政府將土地用于租賃開發(fā)，將是一個事關(guān)全局的重要課題。總之，打破發(fā)展租賃市場所面臨的桎梏，既是房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的一環(huán)，也需要其他機制的保障與支持?？梢灶A(yù)期的是，隨著法律政策體系的完備和相關(guān)配套措施的完善，租賃市場的吸引力將會進一步提升，住房的供需矛盾將會進一步緩解。
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2017年08月媒體：政策向租賃市場傾斜 中小開發(fā)商被洗牌出局
份有限公司董事會主席胡葆森透露了自己的解讀和判斷。他認(rèn)為上述局面是規(guī)律使然。早在2005年3月，胡葆森在杭州的一次房地產(chǎn)與金融的論壇上就發(fā)表過這樣的看法：隨著2004年的“8·31大限”這樣一個標(biāo)志性的事件發(fā)生之后，整個房地產(chǎn)業(yè)以資本為推手的一個洗牌的過程開始了。這個判斷到現(xiàn)在為止已經(jīng)12年了，這輪洗牌實際上已經(jīng)接近尾聲。這段過程跟胡葆森12年前預(yù)見的情況基本上是吻合的：一個是幾乎一線、二線、甚至三線城市前20大地產(chǎn)商控制了城市60%以上的份額。第二是一線、二線，包括三線城市前20大地產(chǎn)商有一半以上不是本地的。胡葆森表示，這是一個趨勢，也是發(fā)達國家已經(jīng)走過的一條道路，在2010年左右，房地產(chǎn)業(yè)最火爆的時候，中國大約號稱有8萬家地產(chǎn)商，今天再看，百強企業(yè)在全國的份額已經(jīng)超過了一半。他預(yù)計三年之后，2020年前后百強企業(yè)占比會達到70%左右，而且前20大地產(chǎn)商市場占比可能會接近一半，這就是強者恒強，實際上是規(guī)律使然，發(fā)達國家也是這么走過來的。以中國香港為例，目前前十大地產(chǎn)商控制了香港市場85%以上的份額，在這個過程中，中小地產(chǎn)商的轉(zhuǎn)型、出局將是一個必然。在這個過程中，國家對于樓市的調(diào)控也一直都沒有停止過，現(xiàn)在國家非常明確提出，房子就是用來住的，不是用來炒的。但從歷次調(diào)控過程中能看到房價越來越高，且有聲音認(rèn)為每次調(diào)控的周期是18個月，18個月之后房價必然會迎來報復(fù)性增長。胡葆森認(rèn)為，18個月周期論未必準(zhǔn)確，但是政府的調(diào)控也是必要的。2011年那一輪的調(diào)控是雙限（限購、限貸），現(xiàn)在不僅是雙限，甚至四限、五限，連限售、限價都已經(jīng)開始了。在這種時候，能感覺到政府前些年很多時候是被迫的一種選擇，而現(xiàn)在實際上是在主動調(diào)控，主要還是抑制非正常的、非理性的消費。那這次調(diào)控對市場能產(chǎn)生多大作用？多管齊下的背景下，胡葆森認(rèn)為不光是一個限購限貸限售的問題，包括最近出的租售同權(quán)這種政策也是配套政策，都會從根本上讓這個市場趨于理性，讓階段性的對人口凈流入比較多的城市和區(qū)域房價上升的幅度趨于理性，不再出現(xiàn)某一年房價突然上漲20%、30%這樣的情況。但租售并舉、租售同權(quán)的推進，對于整個房地產(chǎn)市場，對于買房人（已買和待買）、對于開發(fā)商，必然會產(chǎn)生較大的影響。對此，胡葆森表示，實際上現(xiàn)在租的房子主要是兩個來源：一個是盤活存量房產(chǎn)，過去的20多年中國一共開發(fā)了大約200億平方米的商品房，一線、四線城市的空置率是不一樣的，個人觀察覺得越是大城市空置率越高，越是小城市空置率越低。也就是說三四線城市甚至四五線城市買來自住的房子比較多，反而在一線和二線城市，過去十幾年由于房價一直上升，有很多人買來是投資的，這樣一來一是促使了房價大幅度上升，第二也讓空置率不斷上升。他的判斷是，目前一二三線包括四線城市，空置率平均在20%左右，如果這一判斷基本準(zhǔn)確的話，200億平方米中有將近40億平方米的空置。把這40億平方米的存量房產(chǎn)進行盤活，讓它有效地解決進城務(wù)工、創(chuàng)業(yè)的人員，包括剛畢業(yè)的大學(xué)生等這種過渡性的需求，是一個非常有效的方式。同時，這些房源來自于新增的專門用來出租的公寓，這種增量也會在今后的三五年形成一個規(guī)模，現(xiàn)在有效地解決了資金成本，有效地控制了資本成本的大地產(chǎn)商，也不斷增加自己持有物業(yè)的面積，包括公寓。政策在向租賃市場傾斜，開發(fā)商也會越來越重視開發(fā)租賃市場。在胡葆森看來，政府就是盤活存量資產(chǎn)，一方面是減少浪費，大量的房子在那兒空著沒人住，又經(jīng)常講要守住18億畝耕地的紅線，土地供應(yīng)量越來越少了，在這種情況下盤活存量資產(chǎn)也是正確的選擇。另一方面，政府在新增的土地供應(yīng)里面，要求開發(fā)商加大自持的公寓面積，也是一個舉措。
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2017年08月長租公 寓來了 你還會買房嗎？
，帶有獨立衛(wèi)浴，而廚房、洗衣房和健身房則是共用。工作人員介紹說，長租公 寓能夠提供類似酒店的服務(wù)，但價格要親民很多。該門店的房間目前幾乎住滿，租客多為互聯(lián)網(wǎng)、傳媒行業(yè)的年輕人，租金每月2500元至3600元不等。長租公 寓分為兩種：集中式長租公 寓的房源以酒 店 式 公 寓、快捷酒店和工業(yè)改造房為主，一般整套出租，如魔方公 寓、萬科泊寓等;分散式長租公 寓多為租賃企業(yè)從個人業(yè)主處獲取房源，一般按間出租，這類以鏈家自如為代表。 深圳市福田區(qū)越海家園小區(qū)的租客吳晶晶，兩年前通過鏈家自如租房。目前她租住的房間8平方米，月租加服務(wù)費2400多元，與另外三名室友共用廚房、衛(wèi)生間。吳晶晶告訴記者，住進長租公 寓后，“最滿意的就是省心”。她介紹，每扇房門都裝有密碼鎖以保證私密性和安全性，平時還有專門的管家與租客進行聯(lián)絡(luò)，水、電、燃?xì)赓M都可以在手機客戶端上交，每兩周還會有保潔人員上門打掃衛(wèi)生?！耙郧白夥砍霈F(xiàn)問題，房東和中介都不管?，F(xiàn)在找值班店員解決問題，能省去不少麻煩?！弊庾≡谌f科泊寓深圳鹽田店的鄧曄表示，住長租公 寓還不用擔(dān)心房東隨意漲租或是提前收回房屋，心里踏實了很多。站上風(fēng)口蓬勃發(fā)展由于站在新的風(fēng)口，長租公 寓吸引著社會資本加速布局。據(jù)了解，魔方公 寓在國內(nèi)15個大中型城市布局，房屋數(shù)量約3萬間。世聯(lián)紅璞進入國內(nèi)25個城市，運營數(shù)量接近3萬間。萬科開辦長租公 寓1.2萬—1.8萬間，計劃今年達到10萬間。成立于2011年的鏈家自如，在北京、上海、深圳等5個城市布局，今年8月已迎來100萬人次租客。“長租公 寓不僅管理到位、使用方便，顏值還高?！鄙钲谧匀缬鸭屹Y產(chǎn)管理有限公司總經(jīng)理郭偉說，相比傳統(tǒng)的租房模式，長租公 寓從找房到后續(xù)入住，為年輕人提供了舒適的租房體驗，解決了很多“痛點”。郭偉表示，目前長租公 寓數(shù)量在全國租賃市場的占比為2%-3%，而發(fā)達國家這一占比為20%-30%，國內(nèi)長租公 寓還有巨大發(fā)展空間。記者發(fā)現(xiàn)，七八月正值大學(xué)生求職期，一些長租公 寓供不應(yīng)求，泊寓、魔方公 寓在深圳的一些門店房間幾乎住滿。深圳一長租公 寓租客萬女士告訴記者，由于自己租的房間性價比高，線上簽約的時候有五六名租客一起“搶房”，幸虧她的網(wǎng)速快。作為新生事物，長租公 寓蓬勃發(fā)展的背后也有問題。深圳長租公 寓租賃平臺“合屋”的負(fù)責(zé)人告訴記者，一些城中村的長租公 寓會出現(xiàn)基本的安全、管理、施工質(zhì)量等問題，打著公 寓招牌卻是農(nóng)民房的案例也大量存在。萬科深圳泊寓表示，目前租賃市場缺乏統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，管理機構(gòu)也較為分散，管理職責(zé)及標(biāo)準(zhǔn)尚不明確，需要加快住房租賃行業(yè)立法，明確管理部門的職責(zé)。長租能夠代替買房嗎？有專家認(rèn)為，相較于傳統(tǒng)的租房模式，長租公 寓解決了一部分年輕人的安居問題，有助于減輕他們的焦慮情緒，從而緩解樓市的壓力。世聯(lián)行集團副總裁甘偉表示，隨著“租購?fù)瑱?quán)”政策未來逐步落實，租房家庭或?qū)⒃诮逃裙卜?wù)資源配套方面與買房居民享有同等待遇，未來租房將會成為一種重要方式，房客由目前的被動式租房變?yōu)橹鲃邮阶夥?。“如果租房能享受同等配套待遇，我是一定不會買房的，因為買房的錢，能干太多其他有意思的事情了。而且租房靈活性更大，比買房居住更方便?！眳蔷Ьдf。也有人認(rèn)為，要緩解樓市壓力，需要破解住房租賃深層次難題，既要促進、規(guī)范租賃行業(yè)的發(fā)展，加強監(jiān)管，還要完善城市制度的設(shè)計。萬科董事會主席郁亮表示，長租房如何解決住戶子女的教育也是重要問題，如果長租不能解決小孩上學(xué)，那吸引力就會大打折扣。這些都需要進行“制度性”的探索和破解，否則租售并舉解決居住問題就會成為空話。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為，從中國傳統(tǒng)觀念來看，很多人不愿意一輩子租房住，要實現(xiàn)長租代替買房還要有一個過程。這既需要觀念的改變，更需要配套制度的及時跟上。
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2017年08月京版共有產(chǎn)權(quán)房出爐 “房住不炒”再下一城
石激起千層浪。背景事實上，新出臺的京版共有產(chǎn)權(quán)房，或?qū)⒆鳛槲磥砣珖瞥龅姆康禺a(chǎn)長效機制的重要樣板。1998年房改之后，房地產(chǎn)市場其實也在不斷嘗試市場加保障，雙軌并行，兩條腿走路。但是市場這條腿過度發(fā)達，地方政府對于土地財政愈發(fā)依賴，難免陷入炒作的怪圈。大量興建的保障性住房，如經(jīng)濟適用房、兩限房等，確實也階段性起到了保障低收入群體的作用。但由于其產(chǎn)權(quán)沒有實現(xiàn)“共有共治”，因此反而成為一部分人尋租的工具，甚至把低價買入的保障房放在市場軌道上進行套利，就像改革開放初期的“官倒”。而這一次的共有產(chǎn)權(quán)房，“共有共治”成為政策主軸。長效機制的含義，不僅局限于市場加保障兩條腿走路，而是指形成購租并舉、梯度消費，同時也對房產(chǎn)金融屬性加以適當(dāng)限制的狀態(tài)。緣起“共有產(chǎn)權(quán)房”的概念最早源于20世紀(jì)80年代的英國，至今仍在執(zhí)行建設(shè)當(dāng)中。國內(nèi)的起點是在2007年，當(dāng)時江蘇淮安首次試點共有產(chǎn)權(quán)住房，3年后的2010年，上海亦推出試點。2013年底時，北京推出了自住型商品房，帶有一部分“共有產(chǎn)權(quán)”的屬性，但是并沒有在名稱和實操中明確。2014年，北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個城市明確被列為全國共有產(chǎn)權(quán)住房試點城市。需要注意的是，京版的共有產(chǎn)權(quán)房和此前淮安、上海的試點都不一樣，并不是嚴(yán)格意義上的“保障性住房”。京版的共有產(chǎn)權(quán)模式是從“商品房”的本源迭代而來，其源于自住型商品房，而自住型商品房也是廣義的商品房，此前北京的自住型商品房納入到統(tǒng)計局和住建委“商品房”的價格體系中。政府和個人共同持有“商品房”的份額，更像是在對市場化這部分予以調(diào)整和修正。截至目前，上海的共有產(chǎn)權(quán)房累計簽約近9萬戶。仔細(xì)觀察便可知道，京、滬兩版共有產(chǎn)權(quán)房的本源是不一樣的。上海共有產(chǎn)權(quán)房脫胎于“經(jīng)濟適用房”的邏輯，因此申請人必須是上海本地人，且對于家庭收入和居住面積等均有嚴(yán)格的限定。經(jīng)適房的土地供應(yīng)方式為劃撥供地，上海共有產(chǎn)權(quán)房沿襲下來，也是劃撥供地，不需要通過市場招拍掛。而北京共有產(chǎn)權(quán)房的本源是另類的“商品房”，因此供地方式以“限房價、競地價”“綜合招標(biāo)”為主，歸根結(jié)底，還是市場競價方式。同時，京版并不限制購房人的戶籍、收入、現(xiàn)狀居住面積等。迭代京版共有產(chǎn)權(quán)房是在北京的自住型商品房基礎(chǔ)上調(diào)整、優(yōu)化、升級、規(guī)范而來，并整合了多種政策性住房類型。多房并軌，一舉宣告了在途的兩限房和經(jīng)濟適用房（定向安置類除外）全部取消，退出歷史舞臺。北京的自住型商品房出售時上交30%增值收益，具備共有的影子，但管控力度較弱。迭代而來的京版共有產(chǎn)權(quán)房，從實質(zhì)和形式，全部突出體現(xiàn)按份額共有。在簽訂購房合同時，代持機構(gòu)和購房人同時作為“買房人”出場簽字蓋章，三方訂立合約，宣示意味很濃。共有產(chǎn)權(quán)房對于購買資格、轉(zhuǎn)讓限制比自住型商品房更趨嚴(yán)格。申請人須單身且必須年滿30周歲、在北京沒有任何的房屋買賣記錄，以杜絕“炒房嫌疑”。5年封閉期屆滿之后的份額轉(zhuǎn)讓對象仍需符合購買條件。具有里程碑意義的是，共有產(chǎn)權(quán)房首次提出將不少于30%房源分配給“新北京人”，即符合北京限購條件的外地戶籍人士。優(yōu)品本次辦法征集意見的同時，北京同時發(fā)布了針對共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計導(dǎo)則。這份字?jǐn)?shù)達3600字的設(shè)計導(dǎo)則，可謂是定量定標(biāo)、細(xì)致入微，標(biāo)志著共有產(chǎn)權(quán)房要在政府指導(dǎo)下打造成為“建筑優(yōu)品”。首先，所有共有產(chǎn)權(quán)房必須實行精裝修交付，標(biāo)準(zhǔn)細(xì)化到了門窗洞口的尺寸、玄關(guān)柜的配置等。其次，買房也是買一種生活，共有產(chǎn)權(quán)房的小區(qū)要標(biāo)配三館，即咖啡館、圖書館、健身館。此外，智慧科技也要體現(xiàn)出來，共有產(chǎn)權(quán)房的小區(qū)要WiFi全覆蓋，并配備人臉識別系統(tǒng)，試點建造智能化小型公用倉庫等。這的確對于曾經(jīng)高價拿地的開發(fā)商構(gòu)成了壓力。尤其是對于兩限房、經(jīng)適房，建筑成本可謂最低，如果按設(shè)計導(dǎo)則嚴(yán)格執(zhí)行，有相應(yīng)配建要求的開發(fā)商高價地王是否會哭暈在廁所？或許也有轉(zhuǎn)圜余地。如果配建了商品房，開發(fā)商或被允許一定范圍內(nèi)適當(dāng)放松行政限價。如果是全部建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房，辦法的意思是購房人和政府產(chǎn)權(quán)共有的“比例靈活、一盤一議”，實在不行只能提高購房人份額比例，提高銷售價格。分流從過去實行了近4年的自住型商品房來看，并沒有對抑制房價產(chǎn)生明顯效果。從2013年推出至今，北京累計銷售自住型商品房近6萬套，年均不到2萬套。從供應(yīng)規(guī)模上，還有較大的提升空間。根據(jù)北京于今年一季度發(fā)布的計劃，2017—2021年預(yù)計自住型商品房計劃供地1020公頃，套數(shù)為25萬套（年均5萬套），這些都將轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房，這個供應(yīng)量是過去自住房的2.5倍。北京2016年成交的住宅（新房+二手房）總共是36萬套，共有產(chǎn)權(quán)房每年供應(yīng)5萬套，占比達到14%，如果能夠?qū)崿F(xiàn)充分供應(yīng)，平抑房價的效果應(yīng)該比此前的自住型商品房要大一些。北京大量的房產(chǎn)購買力是通過賣房換得現(xiàn)金的。以小換大，一環(huán)接一環(huán)，構(gòu)成了換房鏈條。低總價的二手房則是這個鏈條的出發(fā)端，而共有產(chǎn)權(quán)房動搖、分流的，正是這一部分。京版共有產(chǎn)權(quán)房推出之后，購房者不用再承擔(dān)高額購房成本，有條件的還能在5年后買下政府持有的份額，使得大量的剛性需求從商品房市場分流過來。同時，共有產(chǎn)權(quán)房中的30%對外地戶籍人士放開。要按自住型商品房的優(yōu)先順位情況，外地戶籍人士（非工作居住證）排位最末，是基本沒有希望申請到的。共有產(chǎn)權(quán)房首次以文件的形式，明確了這30%的底線分配額度，所以有可能把部分外地戶籍人士從低總價二手房市場拽回來?？偟膩砜?，共有產(chǎn)權(quán)房不太可能對北京房地產(chǎn)市場產(chǎn)生顛覆性影響，但對遏制房價過快上漲或起到一些積極作用。長效“房子是用來住的，不是用來炒的?！边@是長效機制的立足點。那么，我們回歸本源，究竟“炒”源自哪里？房地產(chǎn)的炒作，房價的非理性上漲，從屬性上來說，稀缺性、流動性、土地財政是幾大根源。找到了根源，長效機制便要在這三方面精準(zhǔn)發(fā)力。第一方面，要打破稀缺性。住有所居，并不意味著一定要擁有產(chǎn)權(quán)，購租當(dāng)然可以并舉。今年以來，住建部立法保護租戶權(quán)益，京、滬大量供應(yīng)租賃住房土地，廣州推行“租購?fù)瑱?quán)”，成都已著手組建一批國有專業(yè)化租賃公司等等，這一系列的信號表明，住房問題，通過租賃方式也可以得到解決，不必強迫自己都要過買房這座獨木橋。規(guī)模巨大的存量住房，完全可以通過租賃成為市場供應(yīng)的廣闊海洋。第二方面，要限制流動性。今年以來，各二線城市廣泛推出“限售限價商品房”（即由政府指導(dǎo)價格，5年或10年內(nèi)不得出售的商品房）。這一次，重磅級的京版共有產(chǎn)權(quán)房也浮出水面。長效機制，構(gòu)建了新的增量產(chǎn)品體系，類型多樣，不盡相同，因而繪出了新的房屋屬性階梯圖，即一個多元化的住房供給體系。第三方面，要淡化土地財政。共有產(chǎn)權(quán)房并不意味著是對土地財政的終結(jié)，但是還是有一些間接的關(guān)聯(lián)。過去的自住型商品房在滿5年后轉(zhuǎn)為商品房，需要繳納30%的差價收益，在購房人自持期間，體現(xiàn)不出任何政府的資產(chǎn)屬性。而共有產(chǎn)權(quán)房更類似“股份制合作”，雖然在土地出讓的時候，大幅壓縮了政府收益的空間，但是在持有期間其份額可以抵押融資，房屋出租政府也要參與分成。土地資產(chǎn)價值得以間接變現(xiàn)，做大了國有資產(chǎn)的分母。從某種意義上來說，是土地價值的“由短變長”，更具有可持續(xù)性。未來，京版的共有產(chǎn)權(quán)房模式很有可能作為全國的重要對標(biāo)樣板，推廣開來。相比于經(jīng)濟適用房、兩限房，只要經(jīng)營得當(dāng)，共有產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該不容易被作為套利的工具，因為它較長時間被政府“占有股份”，政府對房屋的掌控力會大一點。但也因為政府成為“購房合伙人”，相關(guān)程序的公開、透明、簡便也更加考驗地方政府的執(zhí)行力。同時，共有產(chǎn)權(quán)房在5年封閉期屆滿之后，無論是購房人份額的轉(zhuǎn)讓價格，還是轉(zhuǎn)為商品房的價格，都需要通過專業(yè)的機構(gòu)來完成評估。如何保證評估的公正、公允，也是應(yīng)下功夫的。此外，在土地供應(yīng)端，共有產(chǎn)權(quán)房的大量出現(xiàn)，地方政府的土地出讓收入勢必降低，會不會忍不住又把未獲得的收益轉(zhuǎn)嫁到純商品房土地上。如此一來，純商品房的地價再創(chuàng)新高，將背離長效機制的初衷，這也是值得觀察的?？梢哉f，共有產(chǎn)權(quán)房的推出，確實為中國房地產(chǎn)行業(yè)的“房住不炒”再下一城?；蛟S，長效機制的完整出爐，指日可待了。
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2017年07月銀監(jiān)會：規(guī)范房地產(chǎn)融資 “一對一”盯防高風(fēng)險機構(gòu)
會系統(tǒng)（包括銀監(jiān)會機關(guān)、地方銀監(jiān)局以及銀監(jiān)分局）開出443份行政處罰后，二季度商業(yè)銀行迎來了更猛烈的“罰單季”，包括四大資產(chǎn)管理公司（AMC）在內(nèi)，共接到約744份行政處罰。從今年3月末銀監(jiān)會部署開展“三違反”（違反金融法律、違反監(jiān)管規(guī)則、違反內(nèi)部規(guī)章)、“三套利”(監(jiān)管套利、空轉(zhuǎn)套利、關(guān)聯(lián)套利)、“四不當(dāng)”(不當(dāng)創(chuàng)新、不當(dāng)交易、不當(dāng)激勵、不當(dāng)收費)專項治理工作起，目前已超百日。中國社科院金融研究所銀行研究室主任曾剛在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示：“通過‘三三四’的檢查，使銀行優(yōu)化經(jīng)營理念，合理設(shè)定盈利目標(biāo)，調(diào)整盈利預(yù)期，形成和實體經(jīng)濟長期共同協(xié)調(diào)發(fā)展的理念。同時，要通過優(yōu)化監(jiān)管政策，有序降低銀行監(jiān)管成本，在降低銀行經(jīng)營成本的同時，也有利于降低實體經(jīng)濟融資成本?！彼f道。此外，銀監(jiān)會還將綜合采取多種手段，加大處置和核銷不良貸款的力度，防止新增貸款過度集中?！耙粚σ弧倍⒎栏唢L(fēng)險機構(gòu)，嚴(yán)密防范流動性風(fēng)險。深刻汲取教訓(xùn)，強化內(nèi)部管理和風(fēng)險控制，從根本上加強票據(jù)業(yè)務(wù)監(jiān)管。抓緊制定業(yè)務(wù)規(guī)則，落實穿透原則，切實規(guī)范交叉金融業(yè)務(wù)。嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，抓緊規(guī)范銀行對房地產(chǎn)和地方政府的融資行為。深入扎實整治金融亂象，堅決懲處違法違規(guī)行為。充分發(fā)揮處置非法集資部際聯(lián)席會議作用，會同有關(guān)方面積極穩(wěn)妥做好非法集資處置工作。
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2017年07月一二線城市樓市三大亂象需引起重視
房者向記者反映，一套新房的裝修款比購房款還高，而裝修款不能納入首付，實際首付達到六七成，大大加劇了購房者的壓力，對沖了調(diào)控的效力。購房者普遍呼吁，國家應(yīng)加大監(jiān)督力度，掀起一輪整治行動。二是行政干預(yù)明顯，統(tǒng)計數(shù)據(jù)扭曲。一些地方政府為了所謂的“講政治”，將“環(huán)比不增長”列為政治性任務(wù)，粗暴干預(yù)市場。譬如，通過大幅延緩新批預(yù)售面積，造成市場銷售面積減少的假象，有一線城市5月新批預(yù)售面積同環(huán)比均“腰斬”。福州一地產(chǎn)公司的營銷總監(jiān)告訴記者，目前政府要求高端、低端項目搭配取得預(yù)售證、搭配備案。作為一種限制措施，限價令下，開發(fā)商和房管部門將被迫玩數(shù)字游戲?！氨热缫恍└邇r樓盤明明已經(jīng)賣出去了，但房管部門以有序網(wǎng)簽的理由就是拖著不給網(wǎng)簽。等到一些價格低的低端項目要網(wǎng)簽時，將高低項目搭配網(wǎng)簽，整體上的網(wǎng)簽價格也不會過高?！比欠抠J政策一刀切，首套房利率上浮誤傷剛需群體。最近，“北上廣深”等一線城市紛紛上調(diào)首套房房貸利率，此趨勢已逐步蔓延至二三線城市。監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，5月份全國首套房房貸平均利率為4.73%，同比去年5月份則是4.45%。北京、廈門、福州等地個別銀行甚至將首套房房貸利率上調(diào)了10%。在廈門大學(xué)金圓研究院理事長戴亦一看來，有關(guān)方面應(yīng)當(dāng)對“金融機構(gòu)將首套房房貸利率也一并上調(diào)”的做法進行干預(yù)，金融機構(gòu)不應(yīng)在房貸政策上“一刀切”，應(yīng)區(qū)別對待各種購房者，從而支持購買首套房剛需客戶的積極性，防止房價“大漲”的同時，也要防止“大落”。
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2017年07月房地產(chǎn)是“灰犀?！眴?？
摸清情況，區(qū)分輕重緩急和影響程度，突出重點，采取有效措施，妥善加以解決。從王志軍的這個表態(tài)來看，房地產(chǎn)只是存在成為“灰犀?！钡娘L(fēng)險隱患。這個表態(tài)與某些機構(gòu)判斷房地產(chǎn)就是“灰犀牛”是有較大出入的。對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控思路，目前已經(jīng)非常清晰，就是要圍繞“房子是用來住的，不是用來炒的”做文章。在去年上半年決策層提出防范資產(chǎn)泡沫后，各地陸續(xù)推出以限貸、限購、加大土地供應(yīng)為主要手段的調(diào)控政策，到今年第一季度，全國樓市調(diào)控已成“燎原之勢”。在各種政策的高壓之下，樓市調(diào)控的效果也開始顯現(xiàn)。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，6月份，15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅均比上月有所降低。這表明，在樓市大力去杠桿的作用下，投資投機性購房得到一定遏制。但需要說明的是，房地產(chǎn)調(diào)控見效與否并不能完全靠房價來衡量，房地產(chǎn)調(diào)控是一場“馬拉松”式的競賽，不會一蹴而就。因此，近日召開的中央政治局會議明確，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，加快建立長效機制。房地產(chǎn)市場長效機制應(yīng)該包含方方面面，租賃住房的發(fā)展也應(yīng)是其重要組成部分之一。7月17日，廣州正式公布《加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，明確租購?fù)瑱?quán)。此前，上海在全國范圍內(nèi)首次宣布推出規(guī)定用途為建設(shè)租賃住房的地塊。7月24日，上海首批公開出讓的兩塊純租賃住房用地被兩家地方國企競得，兩塊土地均采取“只租不售”模式。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等九部門近日聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，廣州、深圳、南京等12個城市成為首批試點。專家認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控不但要在需求端發(fā)力，抑制投機需求，還要在供給側(cè)加強政策調(diào)控，方法之一就是著力發(fā)展租賃住房市場。從以上分析看，需求端、供給側(cè)、財稅、土地供應(yīng)等政策的陸續(xù)出臺及加強，已經(jīng)構(gòu)成了房地產(chǎn)市場長效機制的基礎(chǔ)。換句換說就是，房地產(chǎn)成為“灰犀?！钡娘L(fēng)險隱患正在努力排除，且已經(jīng)明顯見效。
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2017年07月中行報告：下半年中國房地產(chǎn)市場整體將降溫
分析指出，今年下半年，受較嚴(yán)調(diào)控政策影響，中國一線城市和部分熱點二線城市房價漲幅將繼續(xù)放緩，部分城市房價還可能有所下跌。非限購地區(qū)中，前期漲幅較低、具有較好經(jīng)濟社會基礎(chǔ)的二線城市房價將繼續(xù)上升。而庫存較高的三、四線城市由于供給充足，房價趨于穩(wěn)定。數(shù)據(jù)顯示，今年以來中國商品房銷售面積和銷售額同比增速逐月降低，5月份增速分別較上年全年下降8.2和16.2個百分點，其中一線地區(qū)等主要限購城市受到的影響更大。從40個大中城市數(shù)據(jù)看，中國一線城市商品房銷售面積5月份同比下降25.3%，而上年同期為增長22.4%。二、三線城市銷售面積分別同比增長2.6%、10.2%，較上年同期分別下降40.2、22.9個百分點。不過報告也指出，在強調(diào)控、嚴(yán)監(jiān)管、融資趨緊下，中國房地產(chǎn)**將有所放緩，但大幅降低可能性不大。首先，一線和部分二線城市前期去庫存加快，未來隨著土地供應(yīng)的增加，補庫存需求上升。其次，三、四線城市銷售加快會逐步帶動其**較快增長，在一定程度上*消一線城市和部分二線城市地產(chǎn)**放緩的影響。第三，今年政府提出確保再開工改造600萬套的棚改任務(wù)，會拉動房地產(chǎn)開發(fā)**、基礎(chǔ)設(shè)施配套**。中行建議，未來為保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，政策上需要供需結(jié)合，在抑制投機**性需求的同時，注重發(fā)揮土地供應(yīng)、機制建設(shè)等供給手段的作用。
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2017年07月北京調(diào)控祭出殺手锏：243號文件督促389地產(chǎn)項目盡快入市
督促“1300萬平方米已拿地未開工、950萬平方米已開工未入市”的在途商品住房項目加快開發(fā)進度，盡快形成商品住房供應(yīng)。北京市房地產(chǎn)協(xié)會測算，“拿地未開工和開工未入市項目房源”初步統(tǒng)計有20萬套左右，是北京去年新建商品住房成交量的兩倍多。京房字專家組認(rèn)為，商品住宅庫存不只是已經(jīng)辦理了銷售手續(xù)還沒賣出的房子，還包括拿地未開工和開工未銷售房源，而且這些房源距離實現(xiàn)市場供應(yīng)最近，對于市場預(yù)期影響也最大。該政策一方面說明了北京商品住宅下一階段的供應(yīng)規(guī)模;另一方面，督促這20萬套庫存轉(zhuǎn)變?yōu)閷嶋H供應(yīng)，能穩(wěn)定和引導(dǎo)市場合理預(yù)期。京投發(fā)展股份有限公司總裁高一軒對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，增加供應(yīng)，防止捂盤惜售是好事。他認(rèn)為，后續(xù)供應(yīng)及時跟進，調(diào)控政策才能發(fā)揮最大效果。放松預(yù)售條件“243號文件”明確要求，全力推進“拿地未開工”和“開工未入市”項目盡早開工入市。被納入清單項目不乏北京萬科、中糧地產(chǎn)、北京招商局、華潤置地、北京綠地等知名房企旗下項目。同時，針對納入清單項目，北京市住建委還明確了商品住宅項目辦理預(yù)售許可三項規(guī)定。規(guī)定包括：凡列入清單的商品住宅項目，開發(fā)企業(yè)取得一個施工許可后，可以對應(yīng)辦理兩次預(yù)售許可。在申請第二次預(yù)售許可時，應(yīng)同時提交情況說明;已取得過一次預(yù)售許可的項目，在2017年年底前可申請辦理第二次預(yù)售許可;未取得過預(yù)售許可的項目，在2017年年底前取得的預(yù)售許可面積超過施工許可總面積50%的，在2018年6月30日之前可申請辦理第二次預(yù)售許可。北京市住建委新規(guī)實質(zhì)上放松了預(yù)售條件。理解這項新規(guī)要結(jié)合預(yù)售證過往政策。按照住建部頒布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》要求，商品房預(yù)售應(yīng)交付全部土地使用權(quán)出讓金，持有土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證，同時投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投 資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。以外，北京在2013年曾頒布政策，提高大戶型住宅預(yù)售要求。通知規(guī)定，“2013年8月1日后新簽訂土地出讓合同的房地產(chǎn)開發(fā)項目，對商業(yè)、辦公等非住宅樓棟，以及地上規(guī)劃層數(shù)7層(含)以下的，施工進度應(yīng)達到主體結(jié)構(gòu)封頂;8層(含)以上的，施工進度應(yīng)達到地上規(guī)劃層數(shù)1/2以上(且不低于7層)?！币簿褪钦f，商品住房必須取得預(yù)售許可證，才可以對外銷售。按照規(guī)定，開發(fā)企業(yè)取得一個施工許可后，只能辦理一次預(yù)售許可。但如果要拿到預(yù)售許可證，除了要具備土地證、規(guī)證等證件外，還要達到一些其他要求，如投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投 資的25%以上。套均面積大于140平米的大戶型住宅項目，7層以下(含)的，需達到主體結(jié)構(gòu)封頂方可辦理預(yù)售;8層以上(含)的，需完成規(guī)劃層數(shù)的1/2(且不低于7層)后，方可辦理預(yù)售。京房字專家組認(rèn)為，這就導(dǎo)致在一個施工許可證范圍內(nèi)的樓棟，有些達到了進度要求，有些沒有達到。如辦理一個預(yù)售證，就只能等所有樓棟都達到要求。加速入市的新規(guī)中，項目取得一個施工許可證后，就可對應(yīng)辦理兩次預(yù)售許可，這使得一個項目中那些已經(jīng)具備條件的樓棟，先領(lǐng)取預(yù)售許可證，先入市銷售，加速形成市場供應(yīng)。直指供給端近年來，北京市新房市場表現(xiàn)出供給不足、豪宅化等特點。而北京市此次公布的389個在途清單直接指向供應(yīng)端。上海易居研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2017年5月，北京新建商品住宅成交面積為46萬平方米，環(huán)比減少13%，同比減少49%。觀察今年前5月北京新建商品住宅月度成交數(shù)據(jù)，總體位于50萬平方米交易規(guī)模以下的水平。而從歷史數(shù)據(jù)看，市場交易活躍的月份，月度交易數(shù)據(jù)基本可維持在75萬平方米以上，所以今年前5月交易相對疲軟。上海易居研究院認(rèn)為，北京5月住宅成交繼續(xù)環(huán)比下跌，充分說明在認(rèn)房又認(rèn)貸、商 住房交易管制等政策下，投 資投機需求得到有效抑制，市場交易數(shù)據(jù)更多體現(xiàn)了剛需和改善性購房需求。除政策因素外，房源相對不足也是重要原因，后續(xù)從活躍市場交易角度看，積極補庫存很關(guān)鍵。亞豪市場總監(jiān)郭毅測算，此前一張施工證只能辦理一次預(yù)售許可，但如果其中低層、高層產(chǎn)品混搭，則要符合2013年頒布的達到地上規(guī)劃層數(shù)1/2以上、低層達到封頂階段才可取證的要求。粗略估算，389個項目中約有2/3應(yīng)在此列。近年來，北京期房預(yù)售的單次取證套數(shù)逐年減少，新規(guī)放寬了取證預(yù)售的限制，將有利于增加市場供應(yīng)，同時結(jié)合備案價格管控，對北京房價將起到穩(wěn)定閥作用。施工進度放寬，將房企開盤預(yù)售時間提前了3-6個月，盡早入市銷售回籠資金，有助于緩解房企資金鏈壓力。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為，北京督促在途商品房的新開工和領(lǐng)取預(yù)售證，是希望房企在項目投 資方面不要有拖沓想法，也不允許有捂盤惜售的做法。此類規(guī)定明確了具體樓盤項目，帶有很強的鞭策效果，對于后續(xù)加快項目入市、滿足購房需求有積極作用。嚴(yán)躍進表示，類似情況更多是督促開發(fā)商加快銷售，對于已經(jīng)取得施工許可證項目來說，受制于各類因素影響，如資金壓力，樓盤預(yù)售不可能一步到位，所以會先補發(fā)樓盤進行第一次預(yù)售，對于第二次預(yù)售項目則需說明情況，以此來檢查是否存在捂盤惜售或拖沓施工情況。
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2017年06月上半年北京土地出讓已超去年 供地結(jié)構(gòu)趨復(fù)合化
年北京市明顯加大了土地供應(yīng)。對此，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認(rèn)為，這是平抑北京房價的重要舉措之一，與限購、限售等調(diào)控措施形成政策配套，“通過改變供求結(jié)構(gòu)，來調(diào)整和平穩(wěn)樓市。”另外，上半年北京的土地供應(yīng)中，限價、自持、配建自住房成為三大關(guān)鍵詞，供地結(jié)構(gòu)的明顯轉(zhuǎn)變，也帶來對未來住房市場結(jié)構(gòu)的不同預(yù)期。“上半年出讓地塊的使用功能更復(fù)合，目標(biāo)指向很明確，向"傳統(tǒng)商品房、租賃和保障房(或自住房)"三位一體的供房結(jié)構(gòu)去轉(zhuǎn)變?！眮喓罊C構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，“土地轉(zhuǎn)讓方式的轉(zhuǎn)變從去年10月就開始了，尤其是限價+自持模式，一方面調(diào)低對未來市場的價格預(yù)期，另一方面也加快北京的租賃市場穩(wěn)步發(fā)展。”下半年土地供應(yīng)或繼續(xù)增加 房企聯(lián)合體將是拿地主力在穩(wěn)定樓市的大背景下，供給端的釋放和優(yōu)化成為促進房價平穩(wěn)的大招。今年4月7日，北京市政府批準(zhǔn)《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計劃》，公布了未來五年的供應(yīng)計劃，住宅用地的供應(yīng)規(guī)模達6000公頃，以保障150萬套住房建設(shè)需求。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，政策層面的決心和發(fā)力將在下半年持續(xù)，而相應(yīng)的土地供應(yīng)也有望繼續(xù)增加?！澳壳皝砜?，下半年北京土地市場仍將增加供應(yīng)量，房子的居住屬性也將得到強化?！焙皶煴硎?。拿地房企方面，上半年最顯眼的莫屬中弘弘慶，一連拿下4宗平谷養(yǎng)老用地，總建筑面積達90559.725平方米。首開、中海、保利，通過聯(lián)合體模式奪得4宗非常搶手的土地。值得注意的是，上半年北京土地市場出現(xiàn)6宗自持地塊，最高自持比例達70%以上，拿地主體均為房企聯(lián)合體。“自持對開發(fā)運營實力之要求非常高，資金、資本、資源雄厚的房企聯(lián)合體更能集中優(yōu)勢讓土地價值最大化，因而逐漸成為了土地市場的拿地主力?！睒I(yè)內(nèi)觀察人士表示。
