“特大型的一線城市房屋供不應(yīng)求而二三線城市出現(xiàn)積壓庫存，這表明在中國這樣一個大國，各個城市面臨的住房問題并不是一樣的，因此以一套全國一律的政策來調(diào)控市場，是不可能收到什么效果的”

一項針對重慶、西安、石家莊等全國8個二三線城市房地產(chǎn)開發(fā)商所作的調(diào)查顯示，二三線城市房屋庫存令人擔憂，有63.3%的受訪開發(fā)商稱其所在城市房屋庫存沒有出現(xiàn)下降，有40%的受訪開發(fā)商甚至認為庫存還在上升。

房屋庫存積壓嚴重，一個重要原因是房價太高，脫離了當?shù)氐南M能力。因此，開發(fā)商應(yīng)該做的是降低房價，爭取早一點將庫存消化出去。但是，調(diào)查結(jié)果卻顯示，這些二三線城市的開發(fā)商卻沒有這樣的打算，他們的定價策略似乎正在變得更為激進，有21家開發(fā)商表示其所在城市的房價在過去3個月溫和上漲，23家開發(fā)商認為未來半年內(nèi)房價漲幅將達10%。
 

開發(fā)商的這種判斷，很難說沒有根據(jù)。房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)進行了三四年，但房價卻始終沒有降下來，國家統(tǒng)計局剛剛公布的今年6月全國70個城市房價統(tǒng)計表明，有69個城市房價相比去年同期都出現(xiàn)了上升，漲幅最猛的北京達到16.7%。但是，一個根本的區(qū)別是，像北京、上海、廣州、深圳這些城市，卻沒有聽說有大量庫存積壓在開發(fā)商手里，反而經(jīng)常能夠聽到每有新盤出現(xiàn)即引起排隊哄搶的新聞。這說明，至少在這些一線城市，消費者對目前的房價還是認可的，或者說即使不認可，但迫于現(xiàn)實的壓力，他們在目前的房價面前根本沒有選擇權(quán)，只能被動地接受開發(fā)商開出的價格。因此，對于二三線城市出現(xiàn)的大量房屋庫存，如果只是認為房價太高，可能簡單了一點。

一線城市不見房屋積壓而二三線城市出現(xiàn)了積壓，這只能說明這兩類城市在房屋供求關(guān)系方面出現(xiàn)了變化。以北上廣這些特大城市來說，其實本地居民中的絕大多數(shù)都已有自有住房，至于收入低而無力購房的人群則可以通過保障房、廉租房之類的途徑解決居住問題。因此本地居民中的住房需求大都是改善型的，而且這部分需求對于一個大城市來說，可能難以對整個城市的住房市場形成支撐。真正對一線城市的住房市場形成支撐作用的，是源源不斷地涌入這些城市的外來人口。正是外來人口的購買力支撐起了特大城市的房價，而且使其掉不下來。

但是，這部分外來人口進入北上廣，他們在老家的房子卻只能閑置，一些在大城市扎下了根的外來人口，如果把他們的父母家人接過來，老家的房子就只能空關(guān)。這種人口導出功能的存在，自然也會影響到當?shù)厣唐贩渴袌龅馁徺I力。因此，二三線城市房屋庫存增加的背后，不能排除人口外移所造成的影響。如果當?shù)氐拈_發(fā)商無視這個現(xiàn)實，跟著一線城市盲目漲價，很可能會給自己造成越來越大的問題。目前，二三線城市也隨一線城市實行限購，這給當?shù)亻_發(fā)商造成了一種錯覺，似乎只要限購放開，這些庫存就會一搶而空，其實這很可能是一種想當然。

二三線城市的人口導出，與當?shù)亟?jīng)濟資源、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)機會乃至個人的發(fā)展前途不夠通暢都有關(guān)系，長期以投資拉動經(jīng)濟增長的模式已經(jīng)走不下去，經(jīng)濟轉(zhuǎn)型不能取得進展，人口外移將會蔓延，那么，這些城市的房價下跌是必然的，但這對城市的發(fā)展其實并不是什么好事。一個現(xiàn)成的例子是最近鬧出政府破產(chǎn)風波的美國底特律，由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的滯后，人口大量外遷，房價低得不可思議也賣不出去，但市政府卻被逼入了困境。

特大型的一線城市房屋供不應(yīng)求而二三線城市出現(xiàn)積壓庫存，這表明在中國這樣一個大國，各個城市面臨的住房問題并不是一樣的，因此以一套全國一律的政策來調(diào)控市場，是不可能收到什么效果的。作為特大城市來說，要看到持續(xù)的人口導入對本地房價的推動力，更精細、更有針對性地執(zhí)行調(diào)控政策，而對于二三線城市來說，對調(diào)控政策的執(zhí)行完全可以靈活一些，特別是住房限購政策，實際上已經(jīng)沒有必要繼續(xù)執(zhí)行了。

來自：中國建筑新聞網(wǎng)