“國(guó)五條”細(xì)則落地滿月，上海樓市仍延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，多個(gè)樓盤加推房源，成交踴躍。

　　昨日是“五一”小長(zhǎng)假最后一天。在浦東新區(qū)的新城碧翠售樓處，銷售人員對(duì)早報(bào)記者介紹，此次加推約100套兩房、三房公寓和花園洋房，其中公寓均價(jià)3.3萬(wàn)元/平方米，開盤推出3萬(wàn)元抵扣20萬(wàn)元優(yōu)惠，洋房均價(jià)4.4萬(wàn)元/平方米，開盤推出5萬(wàn)元抵扣30萬(wàn)元優(yōu)惠，“長(zhǎng)假期間約售出一半左右?！?/P>

　　與改善型樓盤表現(xiàn)“中熱”不同，“五一”期間入市的剛需樓盤繼續(xù)表現(xiàn)出旺銷勢(shì)頭。昨日下午，浦東明天華城售樓處人員稱，在小長(zhǎng)假期間推出的100多套優(yōu)惠房源已全部賣完，“主要為兩房、三房，優(yōu)惠后的均價(jià)在1.7萬(wàn)—1.8萬(wàn)元/平方米?！?/P>

　　嘉定萊英北郡售樓處人員則稱，假期推出180套兩房、三房房源，均價(jià)1.3萬(wàn)元/平方米，“只剩下幾十套了，現(xiàn)在剛需樓盤都賣得非?？??！?/P>

　　另外，浦東的中高端別墅樓盤尚東鼎假期加推10多套疊加、聯(lián)排別墅，“均價(jià)5萬(wàn)元左右，全款9.6折，貸款9.8折，假期三天共售出3套，總價(jià)在850萬(wàn)—1500萬(wàn)元。”該樓盤相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

　　據(jù)該負(fù)責(zé)人介紹，在4月中上旬，樓盤的來(lái)訪量、成交量較3月明顯下降，但從4月中下旬開始，樓盤來(lái)訪量又開始回升上來(lái)，呈現(xiàn)出前低后高的趨勢(shì)，但總體來(lái)看，整個(gè)4月的樓盤來(lái)訪量、成交量較3月略有下降，“五一假期三天的來(lái)訪量較此前的普通周末明顯增加，成交也較理想?！?/P>

　　“市場(chǎng)熱度仍高”

　　盡管市場(chǎng)還維持熱度，但受“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)后“末班車”效應(yīng)影響，上海4月新建商品住宅成交量環(huán)比還是出現(xiàn)顯著下降。

　　據(jù)金豐易居&佑威數(shù)據(jù)顯示：2013年4月，上海市商品住宅成交面積為90.29萬(wàn)平方米，環(huán)比上月下跌41.30%，但比去年同期仍上漲48.08%；成交均價(jià)為23914元/平方米，環(huán)比上月上漲4.45%，比去年同期上漲5.80%。4月全市商品住宅新增供應(yīng)量為83.95萬(wàn)平方米。

　　上述成交情況與近期各地頗為類似。一個(gè)月前，北京上海等城市相繼出臺(tái)了“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則，此后各地樓市交易量大幅下降。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)[微博]市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，截至4月27日，北京市新建商品住宅(包含保障房)成交量為7188套，環(huán)比3月下降62.9%，與去年同期基本持平；在廣州，4月前半月新建商品房網(wǎng)簽不足3000套，比3月下降超過(guò)20%。

　　中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌在接受中廣網(wǎng)采訪時(shí)稱，現(xiàn)在各地細(xì)則對(duì)征收個(gè)人所得稅問題還沒有明確的說(shuō)法，只有個(gè)別城市按照個(gè)人所得稅20%差額來(lái)征收，絕大部分城市還是沿用過(guò)去的按照總額1%-2%征收個(gè)人所得稅，這樣對(duì)樓市影響不會(huì)太大，對(duì)整個(gè)二手房交易的影響也會(huì)逐步減退。

　　佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅(jiān)表示，上海4月商品住宅成交量環(huán)比下跌四成，表明恐慌潮已過(guò)。不過(guò)同比依然漲幅近五成，表明市場(chǎng)的熱度比去年明顯為高，總體上市場(chǎng)環(huán)境從對(duì)購(gòu)房者有利轉(zhuǎn)向?qū)﹂_發(fā)商有利，特別是剛需產(chǎn)品。

　　4月成交中，剛需項(xiàng)目不出意外仍是主角。成交排名前10的項(xiàng)目中，7個(gè)為單價(jià)2萬(wàn)元以下的剛需樓盤。

　　房?jī)r(jià)仍存上漲沖動(dòng)

　　據(jù)黃志堅(jiān)分析，從月度商品住宅的成交量和新增供應(yīng)量上看，連續(xù)7個(gè)月的成交量均大于新增供應(yīng)量，表明商品住宅市場(chǎng)在去庫(kù)存的過(guò)程中，庫(kù)存量從高位回落，去化所需要的月數(shù)也不斷回落，調(diào)控下的供求關(guān)系從原來(lái)的全產(chǎn)品供大于求，轉(zhuǎn)向部分產(chǎn)品供不應(yīng)求，特別是作為成交主力產(chǎn)品的剛需產(chǎn)品，已經(jīng)呈現(xiàn)嚴(yán)重的供不應(yīng)求，不加大相應(yīng)產(chǎn)品的供應(yīng)，以目前的去化能力，房?jī)r(jià)上漲在所難免。

　　某外資房企總經(jīng)理也認(rèn)為，4月樓市還是呈現(xiàn)出供需兩旺、有供應(yīng)就會(huì)有成交的局面，需求仍然以剛需為主，而均價(jià)環(huán)比、同比均出現(xiàn)上漲，說(shuō)明剛需樓盤的價(jià)格上升趨勢(shì)已經(jīng)得到確定。

　　“4月樓市對(duì)新政反應(yīng)不明顯，仍然處于偏熱狀態(tài)，一些樓盤價(jià)格上漲還是很明顯的。”中房信分析師薛建雄稱。

　　但價(jià)格上漲并非沒有市場(chǎng)壓力。

　　薛建雄介紹，“五一”假期期間推盤的剛需、改善型樓盤價(jià)格較此前都有不同程度上漲，價(jià)格漲得多的成交量就少一些，要跑量的樓盤成交量就高一些，“像新城碧翠以其目前的價(jià)格，售出一半也已經(jīng)算很不錯(cuò)的了，現(xiàn)在市場(chǎng)有分化，一些新近入市的樓盤銷售壓力大，策略是跑量，而一些賣到中后期的樓盤則開始追求利潤(rùn)，價(jià)格調(diào)高，銷售速度也慢下來(lái)?！?/P>

　　“5月供應(yīng)量或下滑”

　　盡管4月上海樓市成交量環(huán)比出現(xiàn)較大幅度下滑，但90萬(wàn)平方米的成交量仍算較高水平。

　　薛建雄說(shuō)，成交環(huán)比下滑與供應(yīng)量不足有關(guān)，“現(xiàn)在樓市的供應(yīng)量仍然不夠充足，預(yù)計(jì)5月的成交量也不一定會(huì)有太大的上升空間?！辈贿^(guò)“五一”房展會(huì)會(huì)對(duì)5月全月成交產(chǎn)生一定貢獻(xiàn)，房展會(huì)各樓盤積累的客源可在接下來(lái)的5月陸續(xù)成交。

　　昨日是上?！拔逡弧狈空箷?huì)第三天，據(jù)主辦方消息，當(dāng)天的人流量約2.5萬(wàn)人次，較首日的4萬(wàn)人次、次日的3.5萬(wàn)人次有所減少。據(jù)上海搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，此次房展有近130個(gè)本地樓盤參展，本地全新盤13個(gè)，以剛需樓盤為主，逾九成項(xiàng)目表示將于年內(nèi)推盤。

　　上述某外資房企總經(jīng)理稱，“5月房?jī)r(jià)將繼續(xù)維持向上態(tài)勢(shì)，但供應(yīng)量在經(jīng)歷3月份的放量和透支后，5月是否能維持4月的水平，我有點(diǎn)擔(dān)心。如果5月樓市新增供應(yīng)量出現(xiàn)下降，今年9月份之前樓市供應(yīng)不足的狀況就可能確立，而價(jià)格上漲的沖動(dòng)也會(huì)變得更大。”

　　而某港資房企副董事介紹，他們旗下的項(xiàng)目“五一”期間的來(lái)訪量、成交量和4月差不多，比去年同期要好，一個(gè)均價(jià)1.7萬(wàn)元/平方米的剛需項(xiàng)目三天成交了30多套，另一個(gè)市區(qū)中高端項(xiàng)目成交了兩套總價(jià)1500萬(wàn)元的大戶型公寓。

　　“我們沒有在五一期間推出特別優(yōu)惠，但也沒有漲價(jià)，實(shí)際價(jià)格和此前3、4月份都是持平的。”該副董事說(shuō)，雖然4月成交良好，但他們?cè)?月不會(huì)申請(qǐng)新的預(yù)售證，最后一批新房源預(yù)計(jì)將在6月初獲取預(yù)售證上市，5月將以在售房源銷售為主。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，5月份上海預(yù)計(jì)將有63個(gè)新盤項(xiàng)目入市，較上月增加10個(gè)。值得一提的是，上述63個(gè)預(yù)計(jì)入市的新盤項(xiàng)目中，有30個(gè)項(xiàng)目截至4月28日價(jià)格為待定。

　　某品牌房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人也表示，由于3、4月份成交量、供應(yīng)量都較大，5月成交量或?qū)⒗^續(xù)下滑，“從春節(jié)后到現(xiàn)在，大家的推盤力度都比較猛，很多開發(fā)商手上能拿出來(lái)的都拿出來(lái)了，所以預(yù)計(jì)5月供應(yīng)量，尤其是主力樓盤的有效供應(yīng)會(huì)出現(xiàn)階段性下滑，但價(jià)格不會(huì)往下走，現(xiàn)在開發(fā)商沒有降價(jià)的動(dòng)力，反而隨著業(yè)績(jī)的向好，優(yōu)惠幅度會(huì)相繼收窄。”

　　顧云昌認(rèn)為，今年樓市還會(huì)繼續(xù)保持溫和回暖，樓價(jià)會(huì)溫和上升，這是大的概率。

來(lái)自：新浪財(cái)經(jīng)