中原地產華南總裁李耀智認為，深圳海外購房升溫源于地產調控及人民幣匯率上漲。近幾年人民幣不斷升值，加之歐美等國經(jīng)濟形勢波動，也升溫了供需兩端的熱度，“隨著人民幣不斷升值，購買力增強，或許會強化這一趨勢?！崩钜钦f。“當然，這只是部分人的選擇，不是主流。”李耀智認為，對于海外房產所在地各項房產交易、保有的情況不了解，使得海外置業(yè)客觀上存在一定風險。李耀智提醒想要在海外置業(yè)的購房者，“首先要考慮清楚用途，是投資？是移民？還是為了孩子的教育？然后要評估自身承擔各項風險的能力?！?/P>

　　中國房地產企業(yè)“試水”東南亞

　　據(jù)《人民日報》報道，近年來，在馬來西亞、新加坡、泰國等東南亞國家開始出現(xiàn)中國房地產企業(yè)的“身影”。泰國房地產協(xié)會（TREA）主席蓬那立·川差席表示，日本是在泰國投資房地產最早的國家，近年來，中國房地產商的口碑和知名度在上升，但市場份額仍較低。記者走訪多家“試水”東南亞的中國房地產企業(yè)后發(fā)現(xiàn)，選擇成熟有潛力的市場和穩(wěn)妥的合作伙伴，以品質贏口碑或是成功之道。

　　在柔佛海峽馬來西亞一側的金海灣，由中國房地產企業(yè)碧桂園開發(fā)的大型高端商住一體項目的施工已全面展開。該公司去年在馬來西亞南部柔佛州首府新山投資了5個房地產項目。記者在現(xiàn)場看到，雖然售樓中心尚未建好，但仍有許多看房者在臨時展示區(qū)里咨詢。據(jù)介紹，半個月來已有1200套房被認購，其中60％是中國買家。對此，碧桂園區(qū)域總裁、馬來西亞項目總代表阮家聲告訴本報記者，中國人在海外投資置業(yè)，對海外公司不甚了解，溝通上也常遇困難，碧桂園等國內大型企業(yè)在國內知名度高，具有品牌優(yōu)勢，國內客戶往往會更信任。而且，這些中資企業(yè)還可以通過國內網(wǎng)絡，宣傳介紹自己在海外的項目。

　　阮家聲表示，因為東南亞國家文化、習慣比較貼近中國，因此東南亞成為中國許多房企全球戰(zhàn)略布局的首站。中國房地產企業(yè)在海外“試水”，開拓新市場時難免會遇到“水土不服”的情況，馬來西亞的文化、政治等投資環(huán)境較好，比較有利于企業(yè)的發(fā)展。該公司未來還將進入印尼、泰國等其他國家市場。

　　萬科公司今年4月正式進入新加坡市場。萬科公司的代表在接受采訪時表示，市場是否成熟是決定投資與否的一項重要標準。新加坡的房地產市場比較規(guī)范、成熟，華人比例高，語言文化相近，符合企業(yè)發(fā)展的國際化戰(zhàn)略，也有利于開展業(yè)務探索。

　　綠地集團去年年底在泰國的曼谷和芭堤雅開發(fā)了兩處房產項目。綠地公司此前曾表示，市場潛力是進軍海外的重要權衡因素，泰國有大量中國游客，在旅游城市芭堤雅投資酒店式公寓，主要為了滿足中國游客及當?shù)厝A人的需求。

　　一些業(yè)內人士表示，房地產業(yè)是本地化屬性很強的行業(yè)，不同的市場，在政策法規(guī)、金融環(huán)境和客戶需求等方面都存在較大差異，因此中國企業(yè)進入海外房地產市場需要格外謹慎。

　　川差席舉例說，泰國法律規(guī)定，在泰國開發(fā)房地產的外國企業(yè)必須在投資、設計等一系列環(huán)節(jié)與泰國本土公司合作，商品房在出售時有40％必須留給泰國人，而馬來西亞的法律則規(guī)定，商品房的1／3必須出售給當?shù)伛R來人。

　　阮家聲表示，碧桂園最初進入馬來西亞市場、投資首都吉隆坡的項目時，采取了與當?shù)卮笮推髽I(yè)合作的模式。在比較順暢地摸清當?shù)卣呒胺ㄒ?guī)后，再獨立投資開發(fā)金海灣項目，并由此打響知名度，為下一步的投資打下基礎。

　　萬科公司在海外開展業(yè)務時傾向于選擇進入比較成熟的市場。萬科認為，房地產企業(yè)需要在國際化業(yè)務方面非常謹慎，通過控制“試水階段”的投資規(guī)模，并在進入一個新的市場時，選擇和當?shù)貎?yōu)秀的知名開發(fā)商進行合作以便更好地融入。

　　中國企業(yè)進軍美國房地產業(yè)

　　中國房地產開發(fā)商已經(jīng)開始緊鑼密鼓地在美國市場布局，其中在紐交所上市的鑫苑置業(yè)旗下的美國公司成功地搶占了紐約住宅項目的開發(fā)權，該公司已在紐約布魯克林區(qū)威廉斯堡以5420萬美元競得8547平方米土地，是中國房地產開發(fā)商第一次獨立在美國開發(fā)一個重要的住宅項目。

　　從出境旅游到奢侈品消費，中國在消費排行榜的位置備受海外商家關注。根據(jù)全美房地產經(jīng)紀人協(xié)會發(fā)布的報告，2011年3月至2012年3月，海外投資者在美國購房金額總計820億美元，來自中國買家的投資超過90億美元，較2010年上漲了89%，來自中國的買家已躋身為美國房地產的第二大投資群體。

　　強勁的購買力可能成為中國房地產開發(fā)商的“撒手锏”。有分析人士稱，中國消費者在美國現(xiàn)金收購房產，對美國房地產復蘇做出了相當重要的貢獻?，F(xiàn)在懂中文或者粵語成了不少紐約房地產中介的“標配”，無論是租房、買房，還是商業(yè)地產都有中國買家的身影。

　　美國的住宅項目是下一個投資熱點，尤其是在華人聚集區(qū)或擁有優(yōu)質學區(qū)的舊金山、紐約、洛杉磯等地，如果有40%以上出售給中國買家，項目就算成功了，而做到這一點并不困難。由中國房地產商開發(fā)的住宅，如果在住房規(guī)劃及環(huán)境設計上更符合中國人的使用習慣，并完善中式餐飲、休閑或購物等周邊設施，對當?shù)厝A人存在一定的吸引力?！≈袊髽I(yè)來到歐洲

　　中國企業(yè)來到歐洲的目的是打通歐洲市場，在這里出售產品的同時獲得技術和經(jīng)驗。歐洲商會秘書長丁凱指出：“歐洲人害怕中國人來到這里，并購企業(yè)，然后將其關閉，并把所有的東西都轉移至中國。但是，我們幾乎看不到這種跡象。中國人在歐洲投資或者并購企業(yè)之后，大多數(shù)情況下都會保留公司高級管理層的大部分人員。所以，這樣的擔心其實并沒有道理。我們更應該關注的是如何在歐洲提高我們自身的競爭力?！?/P>

　　目前為止，中國企業(yè)在歐盟的投資額只占境外企業(yè)在歐盟投資總量的1.4%。與此相對的是，歐盟企業(yè)在中國的投資額占中國外商投資總額的20%。中國人去歐洲買房的逐漸增多。

　　中國熱錢進軍非洲房地產

　　就在海外熱錢在中國房地產市場不斷釋放其巨大能量的時候，一些獨具慧眼的中國投資商也開始進軍非洲房地產市場?？梢灶A期的是，在未來的數(shù)年之內，在非洲的房地產市場上，“中國軍團”將成為其中最為活躍的一股力量。

　　受歷史條件限制，肯尼亞的房地產業(yè)一直比較落后，但中層和高層居民對房屋卻有著很大需求。當?shù)乇就恋拈_發(fā)商很少，每年只能滿足市場的30%。

　　其實不僅僅在肯尼亞，在博茨瓦納、津巴布韋、安哥拉、尼日利亞等這些政局比較穩(wěn)定、經(jīng)濟發(fā)展較快的非洲國家，中國投資商在當?shù)氐姆康禺a市場都大有可為。“楊廷果表示，在安哥拉，南京住宅建設總公司就在與工商銀行當?shù)胤种C構合伙建筑中檔別墅項目。工商銀行出土地和一半啟動資金，中方出一半啟動資金再加上設計籌劃、施工項目。

　　近年來由于城市人口的增長，非洲很多中心城市的市區(qū)已顯得很擁擠。為了解決住房問題，非洲各國都紛紛制定了鼓勵房地產投資的優(yōu)惠政策。國內企業(yè)可以利用這個機會，一面開發(fā)建材市場，一面開發(fā)房地產市場。

　　同時，此前非洲的建筑大多是低層建筑，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，中高檔民用住宅和辦公和商業(yè)設施相當緊張。除了居住樓盤外，中國企業(yè)還可以介入商用樓的開發(fā)，出租和出售市場都比較旺盛。而且在非洲，各國銀行只認房產，樓一建成即可抵押。

　　楊廷果介紹，由于中國與非洲政府之間的良好關系，以及中國企業(yè)長期在非洲援建工程積累下的信譽，使得很多非洲政府對于中國企業(yè)保持著比較高的信任度。中國公司的房地產項目造價合理，而且工期比歐洲、南非和葡萄牙公司要快；同時，中國企業(yè)的管理模式和其他公司的模式不一樣，特點在于管理成本低。中國各方面的競爭優(yōu)勢都相對比較占優(yōu)。

　　信息不對稱或抬高購房成本

　　深圳地產律師張茂榮認為，海外購房無論旨在理財投資還是移民教育，其風險都是顯而易見的，”海外置業(yè)各個環(huán)節(jié)的政策直接影響購房成本，相關信息的準確獲取最為關鍵?！啊币淮涡愿犊钸€是按揭，資金如何安全出境，已購房產如何規(guī)劃保值，在不同國家細則規(guī)定都不一樣，需要詳細了解后謹慎決定?！皬埫瘶s介紹，海外置業(yè)的總成本包括房屋買賣的交易成本，交易成功之后的持有成本，及如果發(fā)生糾紛的維權成本等，而移民牽涉到的政策更加復雜。

　　交易成本包含一系列稅費、保有房屋過程中的各項繳費，”各國的房地產交易法規(guī)不一樣，甚至各州之間也有差別，對于及時變動信息的了解或許會抬高購房成本，造成一定的不確定性?！?/P>

　　張茂榮說，通常情況下，發(fā)生在海外交易中的質量問題或延遲交房等地產糾紛只能由房地產屬地的專屬法院進行裁定，所雇律師也屬當?shù)?，業(yè)主對于當?shù)夭枚ㄟm用法規(guī)和配套政策的知悉較為困難，而且一旦有購房交易糾紛，業(yè)主維權十分麻煩。

　　張茂榮建議，在海外購房前，應多聽取各方的信息和觀點，各項政策、法規(guī)及當?shù)亟?jīng)濟、民生等基本情況做反復研究，力求客觀，謹慎出手。

來自：中國建筑新聞網(wǎng)