2016年下半年到2017年上半年，房地產(chǎn)市場可能會迎來一個短期調(diào)整期。持續(xù)的政策刺激與有力的制度變革的力度，決定調(diào)整幅度和時間提前或者延后，調(diào)整可能遲到，但不會缺席。市場分化將從“少數(shù)城市熱、多數(shù)城市冷”轉向兩極分化進一步加劇。東部城市、一、二線城市和經(jīng)濟、交通、環(huán)境好的大都市周邊城市以及三線中心城市將升溫，其他三、四線及以下城市將持續(xù)較冷。如果分城施策執(zhí)行不到位，2016年全年市場分化將加劇。2016年全年，庫存增加預計從三、四線以下城市繼續(xù)向二、三線城市蔓延，房價上漲從一、二線城市向三線城市擴散。

　　慢下來的市場 增速放緩

　　· 2016年二季度商品房銷售額為3.02萬億元，同比增長36%，增速較一季度下滑18個百分點。

　　· 2016年二季度商品住宅銷售額為2.57萬億元，同比增長36%，增速較一季度下滑24個百分點。

　　· 在2016年五條供給側結構性改革中，房地產(chǎn)去庫存政策最為密集，二季度數(shù)據(jù)表明效果顯著。

　　· 二季度商品住宅待售面積4.36億平方米,與一季度相比，二季度庫存絕度量減少0.24萬平方米。

　　· 二季度商品住宅待售面積同比去年微增，同比增幅大幅下降，待售面積增速得到有效的控制。

　　· 2016年二季度個人按揭貸款總金額創(chuàng)出新高，達6574億元人民幣，同比增長66%，增速較一季度提高20個百分點。

　　· 二季度個人按揭貸款總額增速遠高于商品住宅銷售額增速，后續(xù)拉動力不足。

　　發(fā)改委:商品房銷售將保持增速 房價基本穩(wěn)定

　　7月25日，國新辦就介紹《關于深化投融資體制改革的意見》有關情況舉行發(fā)布。會上，發(fā)改委副秘書長兼投資司司長許昆林表示，雖然當前房地產(chǎn)市場銷售和投資增長都有所放緩，但房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些積極變化，對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展有重要的作用。預計下半年商品房銷售量會保持較高增速水平，房價基本穩(wěn)定，房地產(chǎn)開發(fā)投資仍將保持穩(wěn)定增長。

　　發(fā)布會上，有媒體提問稱，房地產(chǎn)自去年下半年以來出現(xiàn)了復蘇傾向，一些城市甚至出現(xiàn)了過快增長，另一方面統(tǒng)計數(shù)據(jù)上看，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在減緩。請問怎么看待房地產(chǎn)投資形勢?

　　許昆林介紹， 上半年，商品房庫存連續(xù)回落。1-6月銷售面積同比增長27.9%，6月末比5月末減少750多萬平方米，商品房庫存連續(xù)10個月下降。房價漲勢繼續(xù)放緩，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅小幅回落，1-6月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長6.1%，增幅比1-5月回落0.9個百分點。雖然當前房地產(chǎn)市場銷售和投資增長都有所放緩，但房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些積極變化，對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展有重要的作用。

　　一是房屋新開工面積、竣工面積增速比較高，1-6月房屋新開工面積達到7.75億平方米，同比增長14.9%，房屋竣工面積 3.95億平方米，增長20%。

　　二是地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金保持高速增長。在商品房銷售活躍的帶動下，1-6月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金6.81萬億元，同比增長15.6%。投資的到位資金在8%左右，但房地產(chǎn)要高一倍，其中個人按揭貸款1.12萬億，增長57%。

　　三是今年以來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積降幅連續(xù)縮窄，1-6月同比下降3%，比去年底收窄28.7個百分點。

　　“所以，我們預計下半年商品房銷售量會保持較高增速水平，房價基本穩(wěn)定，房地產(chǎn)開發(fā)投資仍將保持穩(wěn)定增長?！痹S昆林指出。

　　預計下半年房價基本穩(wěn)定

　　雖然當前房地產(chǎn)市場銷售和投資增長都有所放緩，但是房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些積極變化。下半年房價預計基本穩(wěn)定，房地產(chǎn)開發(fā)投資仍將保持穩(wěn)定增長。這是國家發(fā)改委副秘書長兼投資司司長許昆林在國新辦昨天舉行新聞發(fā)布會上介紹的。

　　我國房地產(chǎn)市場自去年下半年以來出現(xiàn)了復蘇傾向，一些城市甚至出現(xiàn)了過快增長。數(shù)據(jù)顯示，上半年，商品房庫存連續(xù)回落。1-6月銷售面積同比增長27.9%，6月末比5月末減少750多萬平方米，商品房庫存連續(xù)10個月下降。而另一方面，房價漲勢繼續(xù)放緩，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅小幅回落，1-6月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長6.1%，增幅比1-5月回落0.9個百分點。

　　在經(jīng)歷較快增長之后，房地產(chǎn)市場運行開始放緩了嗎?對此，許昆林指出，雖然當前房地產(chǎn)市場銷售和投資增長都有所放緩，但房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些積極變化，對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展有重要的作用。

　　這些變化主要體現(xiàn)在，一是房屋新開工面積、竣工面積增速比較高，1-6月房屋新開工面積達到7.75億平方米，同比增長14.9%，房屋竣工面積3.95億平方米，增長20%。二是地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金保持高速增長。在商品房銷售活躍的帶動下，1-6月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金6.81萬億元，同比增長15.6%。投資的到位資金在8%左右，但房地產(chǎn)要高一倍，其中個人按揭貸款1.12萬億，增長57%。三是今年以來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積降幅連續(xù)縮窄，1-6月同比下降3%，比去年底收窄28.7個百分點?！八?，我們預計下半年商品房銷售量會保持較高增速水平，房價基本穩(wěn)定，房地產(chǎn)開發(fā)投資仍將保持穩(wěn)定增長?！痹S昆林說。

　　中國社科院財經(jīng)院相關報告中預測，我國房價或將先升后降，2016年第二季度后有出現(xiàn)調(diào)整的可能。該報告指出，我國房地產(chǎn)市場目前存在的問題多多，一線和部分二線城市銷售火爆、價格暴漲，三、四線及以下城市庫存大量積壓;今年上半年全國涌現(xiàn)205宗10億元的高總價地塊的“地王”，地價房價的過度上揚，帶來未來市場巨大的風險。

　　針對房地產(chǎn)分化比較嚴重的情況，許昆林建議，一線城市包括部分二線城市應主要采取控制房價的措施，實現(xiàn)住房供需匹配，促進住房市場的空間收斂，促進健康發(fā)展。對于三四線城市而言，去庫存壓力比較大，重點還是要在去庫存上下功夫。

　　未來房價將走向何方?

　　顧云昌預測稱，2017年，房地產(chǎn)銷售或將明顯放緩，甚至出現(xiàn)負增長。銷售回落主要因為前期需求透支，但樓市下行的時期恰恰是購買力重新積蓄的階段，此后又會出現(xiàn)回漲的情形。

　　事實上，上半年的房價飆漲形式是產(chǎn)業(yè)，本質卻是金融。

　　2016年以來，信貸延續(xù)擴張態(tài)勢。今年一季度，新增人民幣貸款4.61億元;其中新增個人住房貸款1萬億，創(chuàng)下自2010年央行開始公布金融機構貸款投向報告以來的歷史最高紀錄。

　　北京創(chuàng)高助新會計師事務所負責人黃華認為，除了信貸的擴張，實體經(jīng)濟投資的緊縮，股市投資的緊縮，以及一線樓市信貸的緊縮，則是二三線樓市突然暴漲的主要原因。

　　段舒懷認為，亂象只是表象，根源很復雜，要分析房價需要從土地市場(土地供給方)，房地產(chǎn)商(房產(chǎn)提供方)和購房者(需求者)三個方面來分析。

　　“分析土地地價趨勢可以從6月13日北京市委市政府的‘發(fā)展北京城市全面提升城市建設規(guī)劃水平’文件中看出端倪：推動城市規(guī)劃建設向更加注重減量提質轉變，五環(huán)路內(nèi)嚴禁新增建設用地，嚴格控制建設規(guī)模，不難得出結論，至2020年北京土地供應只可能更緊不可能放量;所以，北京房價將持續(xù)上升?！倍问鎽逊Q。

　　段舒懷同時認為，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)屬于“高?！毙袠I(yè)。

　　“除非北京繼續(xù)吸引全國高收入群體進入，僅靠具備購房資格的購房者是承擔不起目前的房價的，但北京嚴格限購政策讓這種可能遙不可及，現(xiàn)在開發(fā)商拿地也是在賭不會接到最后一棒?！倍问鎽驯硎?。